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Corte Suprema acoge inaplicabilidad y permite apelar a terceros en juicios de arrendamiento: un giro en la tutela de derechos fundamentales
La Tercera Sala de la Corte Suprema, en una decisión unánime, acogió un requerimiento de inaplicabilidad por inconstitucionalidad presentado por dos adultos mayores, ambos de más de 80 años, contra el inciso primero del artículo 8 N° 9 de la Ley N° 18.101. La norma impugnada, que limita la procedencia del recurso de apelación únicamente a la sentencia definitiva y a las resoluciones que ponen término al juicio o hacen imposible su continuación, fue declarada inaplicable en el caso concreto por vulnerar las garantías del debido proceso y la igualdad ante la ley.
El fallo, dictado con fecha 14 de noviembre de 2026, constituye un hito jurisprudencial al reconocer que la restricción absoluta del derecho a recurrir, en circunstancias excepcionales que involucran a terceros completamente ajenos al litigio, resulta incompatible con la Constitución.
LOS HECHOS QUE DETONARON EL CONFLICTO
El caso se originó en un juicio de término de contrato de arrendamiento por expiración del plazo pactado, tramitado ante el Sexto Juzgado Civil de Santiago bajo el Rol C-17.732-2024. En dicho proceso, dos sociedades –constituidas el mismo día y por la misma persona– celebraron un contrato de arrendamiento a plazo fijo sobre un inmueble que, en la realidad material, estaba ocupado desde 1996 por los dos recurrentes, quienes residían allí desde hace treinta años sin tener vínculo alguno con las sociedades ni con el contrato.
La demanda de restitución fue presentada por la sociedad arrendadora contra la arrendataria, la que se allanó y se arribó a una conciliación que ordenó la restitución del inmueble libre de todo ocupante. El tribunal de primera instancia decretó el lanzamiento con fuerza pública de todos los ocupantes, sin que los recurrentes –los verdaderos habitantes del inmueble– fueran emplazados ni notificados del juicio.
Al tomar conocimiento del procedimiento, los afectados comparecieron como terceros el 9 de abril de 2026, oponiéndose al cumplimiento de la sentencia en su calidad de poseedores exclusivos. El tribunal rechazó su comparecencia mediante resolución de 14 de mayo de 2026. Apelada dicha decisión, la Corte de Apelaciones de Santiago –a raíz de un falso recurso de hecho presentado por la demandante– paralizó la tramitación de la apelación, argumentando que conforme al artículo 8 N° 9 inciso primero de la Ley N° 18.101, la resolución que rechaza la comparecencia de un tercero no es apelable por no ser una sentencia definitiva ni una resolución que ponga término al juicio.
LA NORMA IMPUGNADA Y SU IMPACTO EN EL CASO CONCRETO
El precepto legal cuestionado, introducido por la Ley N° 19.866 del año 2003, fue diseñado para dotar de celeridad a los juicios de arrendamiento. Sin embargo, en la gestión pendiente –compuesta por las causas Rol C-17.732-2024, Ingreso N° 12.629-2026 e Ingreso N° 12.916-2026, todas de la Corte de Apelaciones de Santiago– la aplicación de la norma impedía de forma absoluta que los terceros ocupantes recurrieran la resolución que rechazó su comparecencia. Esto, a juicio de los requirentes, generaba una vulneración a su derecho a defensa y al debido proceso, pues no solo se les privaba del recurso de apelación, sino que se les negaba la posibilidad de ser oídos en un procedimiento que afectaba directamente su derecho de propiedad y su hogar.
La Corte Suprema, al analizar el caso, concluyó que la aplicación del inciso primero del artículo 8 N° 9 de la Ley N° 18.101 resultaba decisiva para la resolución de la gestión pendiente, pues si se aplicaba, los recurrentes quedarían en una situación de indefensión absoluta. En palabras del considerando 31 del fallo: “la prohibición o limitación recursiva que establece el legislador, impide de forma absoluta el acceso al recurso, haciendo imposible que los recurrentes puedan acceder a la doble instancia para efectos de defenderse en un procedimiento que recae en el inmueble que residen hace treinta años”.
LA DECISIÓN: UN CAMBIO DE CRITERIO JURISPRUDENCIAL
La sentencia, que contó con los votos de los ministros señores Juan Eduardo Fuentes Belmar, Haroldo Brito Cruz, y los abogados integrantes señores Ricardo Blanco Herrera y Gonzalo Ruz Lártiga, se apartó de la jurisprudencia previa del Tribunal Constitucional sobre la misma norma. En la STC Rol N° 14.470-2023, el Tribunal Constitucional había sostenido que la limitación recursiva era válida por la necesidad de celeridad en los juicios de arrendamiento. No obstante, la Corte Suprema distinguió que en el caso concreto no se trataba de una simple limitación, sino de una supresión total del recurso para terceros no emplazados, lo que vulneraba la igualdad ante la ley y el debido proceso en su dimensión de derecho al recurso efectivo.
El fallo destacó que la aplicación de la norma impedía a los recurrentes acceder a cualquier tipo de recurso efectivo, en clara contradicción con los artículos 8 y 25 de la Convención Americana sobre Derechos Humanos y el artículo 31 de la Convención Interamericana sobre la Protección de los Derechos Humanos de las Personas Mayores, tratados internacionales ratificados por Chile que gozan de rango constitucional.
UN ANTECEDENTE RELEVANTE PARA EL DERECHO PROCESAL CHILENO
La decisión de la Corte Suprema marca un precedente significativo en la interpretación de los límites de la celeridad procesal frente a los derechos fundamentales. Al acoger la inaplicabilidad, el máximo tribunal reconoció que el legislador, al restringir el recurso de apelación en los juicios de arrendamiento, no puede hacerlo de manera que impida absolutamente el acceso a la justicia de terceros que no fueron parte del juicio ni emplazados, especialmente cuando se trata de personas mayores que ven afectado su derecho a la vivienda.
Con esta sentencia, los recurrentes podrán continuar con la tramitación de su recurso de apelación ante la Corte de Apelaciones de Santiago, y se ordena la suspensión del procedimiento de lanzamiento hasta que se resuelva su situación jurídica. La decisión refuerza la idea de que el debido proceso no puede sacrificarse en aras de la eficiencia, y que los jueces deben ponderar caso a caso si la aplicación de una norma legal produce efectos inconstitucionales.
Rol N° 12.174-2021 (requerimiento de inaplicabilidad); causas conexas: Rol C-17.732-2024 del Sexto Juzgado Civil de Santiago; Ingreso N° 12.629-2026 e Ingreso N° 12.916-2026 de la Corte de Apelaciones de Santiago. Corte Suprema.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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