La Corte de Apelaciones de Santiago revocó una sentencia del Quinto Juzgado de Policía Local de Santiago y acogió la querella infraccional y la demanda civil presentadas por un consumidor contra una inmobiliaria, tras acreditarse un retraso de dos años en la entrega de una vivienda y la posterior retención indebida del pie pagado. El tribunal de alzada estableció que la empresa vulneró la Ley N° 19.496 sobre Protección de los Derechos de los Consumidores y condenó a la proveedora al pago de una multa y a indemnizar al comprador por daño emergente y moral.
La controversia se originó con un contrato de promesa de compraventa celebrado el 30 de noviembre de 2021, respecto de un departamento, bodega y estacionamiento en la comuna de Pudahuel. El precio se fijó en 4.096,28 UF, de las cuales el comprador pagó 409,63 UF como pie, equivalentes al 10% del valor total. La entrega del inmueble estaba proyectada para 2022, pero el proceso comenzó recién dos años después de lo pactado. El consumidor cumplió regularmente sus pagos, pero debió informar a la inmobiliaria sobre el deterioro del financiamiento hipotecario ofrecido y el término de su relación laboral, situaciones que le impidieron continuar con el negocio.
Uno de los puntos centrales del fallo es la confesión prestada por el mandatario de la demandada en la audiencia de absolución de posiciones celebrada en enero de 2026. En ella, se reconoció expresamente que el contrato de promesa de compraventa era un contrato de adhesión, cuyas cláusulas no podían ser negociadas por el consumidor. Este reconocimiento fue clave para que la Corte determinara la plena aplicación del estatuto protector del consumidor a este tipo de actos preparatorios. La sentencia subraya que no puede escindirse la promesa de compraventa de la operación de venta en su conjunto.
LA INFRACCIÓN Y LA RETENCIÓN DEL PIE
El tribunal de alzada consideró acreditada la infracción al artículo 12 de la Ley N° 19.496, que obliga al proveedor a respetar los términos y condiciones convenidos. El retardo de dos años en la entrega se consideró una alteración sustancial de las condiciones bajo las cuales se contrató. Asimismo, se reprochó la conducta de la inmobiliaria de retener la totalidad del pie pagado, lo que se interpretó como un desconocimiento de los derechos del consumidor. La propia confesión de la empresa confirmó que los dineros se encontraban retenidos.
La Corte aplicó el principio de proporcionalidad para fijar la multa, considerando la gravedad de la conducta y la condición de proveedor profesional. Se impuso una multa de 50 Unidades Tributarias Mensuales. Sin embargo, se rechazó la pretensión de nulidad de las cláusulas décimo cuarta y décimo octava del contrato. La primera, que autoriza retener hasta un 10% del precio, fue considerada una cláusula penal de carácter común en la contratación inmobiliaria, mientras que la segunda, sobre arbitraje, no priva al consumidor de recurrir ante el tribunal competente.
INDEMNIZACIONES POR DAÑO EMERGENTE Y MORAL
El fallo acogió la demanda de indemnización de perjuicios, determinando que la retención total del pie carecía de justificación. Se argumentó que la frustración del negocio fue imputable a la vendedora por el retardo, y no al comprador. Por ello, la retención de las 409,63 UF se configuró como un daño emergente, condenando a la inmobiliaria a pagar $16.104.538. Esta cifra corresponde al valor de lo pagado, en pesos, al momento de la demanda.
Además, se hizo lugar al daño moral. La Corte consideró el informe psicológico presentado, que daba cuenta de sintomatología ansiosa y depresiva vinculada con la retención de los dineros y la frustración de la compra de la vivienda. Junto con la entidad de la suma retenida y la prolongación del conflicto, se fijó una indemnización de $8.000.000. Las sumas ordenadas pagar deberán ser reajustadas conforme al IPC entre la fecha en que la sentencia quede ejecutoriada y su pago efectivo.
La sentencia fue dictada el 19 de agosto de 2026, redactada por el ministro suplente Pedro Maldonado Escudero y pronunciada por la Quinta Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago, integrada además por la ministra Claudia Elena Parra V. y la abogada integrante Paola Herrera F.
Rol Policía Local N° 1567-2026, Corte de Apelaciones de Santiago.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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