Justicia de Osorno rechaza millonario cobro de rentas y multa moratoria a arrendatario de vivienda rural
El Primer Juzgado de Letras de Osorno rechazó íntegramente una demanda con la que una inmobiliaria pretendía cobrar 8.336.766 pesos a un arrendatario por diferencias de rentas y multa moratoria pactada en un contrato sobre una vivienda con terreno en el sector de Cancura, comuna de Osorno. La sentencia, dictada el 5 de octubre de 2026, concluyó que las partes modificaron tácitamente el monto de la renta y que la arrendadora nunca dio señales de querer cobrar las penalidades. El fallo deja un mensaje claro sobre el peso de la aplicación práctica del contrato y la conducta de las partes al momento de interpretarlo.
EL CONTRATO Y SU DESTINO HABITACIONAL
El contrato se celebró el 14 de julio de 2022 ante el Notario Público Interino de la Cuarta Notaría de Osorno. La renta se fijó en 30 UF mensuales, pagaderas por anticipado dentro de los primeros cinco días de cada mes, y la cláusula cuarta estableció que la propiedad solo podía destinarse a fines habitacionales.
El inmueble se ubica en el sector de Cancura y fue individualizado como la parcela número 24 del plano de subdivisión archivado bajo la letra O-243. Según el contrato, el terreno abarca 3.375 metros cuadrados y comprende una vivienda central de dos pisos, mirador, quincho, bodega, leñera, caniles y jardines. La demanda, en cambio, aludía a una superficie de 5.560 metros cuadrados.
LA DEMANDA DE COBRO
La arrendadora sostuvo que, desde julio de 2024 y hasta diciembre de 2025, el arrendatario pagó solo 1.000.000 de pesos mensuales, cuando debía cubrir el equivalente a 30 UF. Según su liquidación, la diferencia ascendía a 2.896.766 pesos, a lo que sumaba 5.440.000 pesos por multa moratoria de 10.000 pesos diarios, calculada sobre 544 días de atraso. En total, pretendía 8.336.766 pesos. El arrendatario había abandonado materialmente el inmueble en diciembre de 2025, por lo que la acción se limitaba al cobro de las obligaciones devengadas.
LAS DEFENSAS DEL ARRENDATARIO
La defensa opuso tres excepciones. Primero, la improcedencia del procedimiento de la Ley 18.101, sosteniendo que el contrato recaía sobre un predio rústico regido por el D.L. 993. Segundo, la nulidad absoluta por objeto ilícito, al estimar que la destinación habitacional de una parcela resultante de subdivisión rural infringía el D.L. 3.516 y los artículos 55 y 56 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones. Tercero, la ineficacia del documento para hacerse valer en juicio, por no cumplir el artículo 5 del D.L. 993, que exige dos testigos y la declaración tributaria del arrendador en los arrendamientos de predios rústicos.
Subsidiariamente, alegó modificación tácita de la renta, inexistencia del hecho generador de la multa, desproporción de la cláusula penal y omisión de imputar la garantía de 30 UF entregada al inicio del arriendo.
LA RENTA SÍ CAMBIÓ
El tribunal desestimó todas las excepciones procesales. Razonó que el inmueble constituye una vivienda situada fuera del radio urbano, con terreno inferior a una hectárea, por lo que resulta aplicable la Ley 18.101 y no el D.L. 993, criterio que ya ha sido sostenido por tribunales superiores. Sobre la nulidad, estimó que no aparece de manifiesto en el contrato y que el arrendatario no podía alegarla, pues debía conocer las prohibiciones que invocaba. Y respecto del artículo 5 del D.L. 993, concluyó que las partes no celebraron un arrendamiento de predio rústico con fines agrícolas, ganaderos o forestales.
En el fondo, el juzgado acogió la tesis del arrendatario. Apoyado en el artículo 1.564 del Código Civil, que permite interpretar el contrato por la aplicación práctica que las partes hayan hecho de él, y en el artículo 1.570, sobre la presunción derivada de pagos periódicos, concluyó que ambos acordaron que desde julio de 2024 la renta sería de 1.000.000 de pesos mensuales. Para ello consideró las transferencias sucesivas durante 18 meses, los mensajes en que la arrendadora respondía confirmando su recepción, y el manuscrito de liquidación al término del contrato, que no incluyó diferencias de renta.
LA MULTA QUE NUNCA SE COBRÓ
Respecto de la multa moratoria, el tribunal observó que la liquidación manuscrita al término del contrato no la contenía, y que el correo del abogado de la arrendadora, de 4 de marzo de 2026, tampoco la reclamaba: solo exigía 2.888.132 pesos por diferencias de renta y 438.500 pesos por gastos de término. Esa omisión fue leída como manifestación de voluntad de no cobrarla. En consecuencia, rechazó también ese capítulo y condenó a cada parte a pagar sus costas, por haber litigado con motivo plausible.
Causa Rol C-1320-2026, Primer Juzgado de Letras de Osorno.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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