El segundo día de las IV Jornadas Nacionales de Derecho Inmobiliario 2026 incluyó una mesa centrada en dos problemas clásicos del sistema registral chileno: la vigencia de la inscripción de dominio del causante después de practicada la inscripción especial de herencia y el alcance del artículo 2505 del Código Civil frente a la prescripción adquisitiva. La sesión fue moderada por una académica de la Facultad de Derecho de la Universidad de Chile y contó con las exposiciones de Natanael Peña Calderón, de la Pontificia Universidad Católica de Valparaíso, y de Antonia Parada Barrera, de la Pontificia Universidad Católica de Chile. El registro audiovisual está disponible en YouTube.
LA INSCRIPCIÓN DEL CAUSANTE
Peña partió de una práctica frecuente entre los conservadores de bienes raíces: cancelar o dar por cancelada la inscripción de dominio del fallecido una vez practicada la especial de herencia del artículo 688, de manera que el certificado de dominio vigente deja de mencionarla. A su juicio, esa costumbre registral no encuentra respaldo en la normativa, más allá de su conveniencia práctica.
El primer apoyo de su tesis es el artículo 728 del Código Civil, que fija tres causales de término de la posesión inscrita: la cancelación consentida por las partes, una nueva inscripción en la que el poseedor transfiere su derecho a otro y el decreto judicial. Ninguna cubre el caso en análisis, pues la transferencia que menciona la norma supone un acto entre vivos y una tradición sobre un inmueble.
A ello sumó el artículo 92 de la Ley del Registro Conservatorio, ubicado entre las reglas sobre subinscripciones y cancelaciones, que impide al conservador cancelar de oficio y lo obliga a consignar una nota de simple referencia. De ahí concluyó que la inscripción del causante permanece vigente y que la especial de herencia solo se anota a su margen.
El expositor agregó dos razones sistemáticas. La primera es que la inscripción especial de herencia carece de mérito adquisitivo, porque los herederos adquieren el dominio por sucesión por causa de muerte y continúan la posesión del difunto. La segunda es que su función consiste en dejar constancia registral de quiénes son los herederos y habilitarlos para disponer de los inmuebles de la masa hereditaria, en línea con el artículo 14 de la misma ley.
Como excepción a esa regla general identificó el artículo 30 de la ley 16.271, hoy refundida en el DFL 1 de 2000, sobre el impuesto a la herencia. Cuando la sociedad conyugal termina por el fallecimiento de uno de los cónyuges, esa disposición ordena inscribir los bienes raíces a nombre del cónyuge sobreviviente y de los herederos del difunto, lo que a su entender desplaza la vigencia de la inscripción del bien social.
LA POSESIÓN INSCRITA Y EL ARTÍCULO 2505
Parada, en tanto, revisó el artículo 2505 del Código Civil y extrajo dos conclusiones. La primera es que la regla se aplica tanto a la prescripción adquisitiva ordinaria como a la extraordinaria, pues está ubicada al final de las disposiciones generales sobre la materia. La segunda es que solo sirve para conflictos resolubles mediante los principios registrales de inscripción y prioridad, y no para otros litigios, como el deslinde entre dos predios vecinos con inscripciones a favor de titulares distintos.
Sobre el fundamento de la restricción, explicó que no se trata de un requisito que se agregue a la posesión y al paso del tiempo, sino de que la inscripción es la manera en que el ordenamiento reputa existir posesión efectiva sobre un inmueble. Mientras ella subsista a nombre de un titular y no surja otra a favor del adquirente, la situación del ocupante es de mera tenencia y no puede mutar en posesión.
La profesora repasó además la jurisprudencia de la Corte Suprema, que emplea la noción de posesión íntegra o cabal para atribuir legitimación pasiva en juicios reivindicatorios y, al mismo tiempo, descarta la prescripción extraordinaria invocada por quien no cuenta con inscripción. Mencionó también el sistema de saneamiento del decreto ley 2695, donde la resolución del Ministerio de Bienes Nacionales opera como título para acceder al registro.
Se detuvo en un fallo del 13 de mayo de 2026 sobre doble compraventa, en el que ambos litigantes exhibían inscripciones conservatorias sobre el mismo inmueble. El tribunal de casación prefirió al primer comprador inscrito y consideró inoponible la segunda venta, con lo que la posesión material del demandado resultó inútil para prescribir. La conclusión, dijo, es que la prescripción solo empieza a correr cuando existe una inscripción competente capaz de derrotar la anterior.
Finalmente distinguió entre inscripción constitutiva y declarativa. La de la herencia pertenece a la segunda categoría, de modo que la prescripción del derecho real de herencia avanza por un carril ajeno al registro: como regla general, diez años por la vía extraordinaria del artículo 2512, y de manera excepcional cinco años para quien obtuvo la posesión efectiva, según los artículos 1269 y 704.
PREGUNTAS DEL PÚBLICO
Terminadas las exposiciones, la moderación abrió el turno de consultas y luego dio paso a las respuestas. Se preguntó qué ocurre si en la escritura de disposición se omite la mención de la inscripción del causante, y también por los efectos de una reinscripción o traslado cuando el conservador mantiene como único título la especial de herencia.
Peña respondió que la omisión puede considerarse parcial y subsanarse mediante minuta, y que la responsabilidad por la información certificada en un traslado recae en el conservador de origen. Recordó que el conservador es auxiliar de la administración de justicia y debe ceñirse al bloque de legalidad, por lo que no le corresponde cancelar sin habilitación expresa, sino dejar la nota de referencia que conserva la historia de la propiedad.
Otro asistente advirtió sobre las complicaciones prácticas de mantener vigente la inscripción del fallecido, ante la eventual aparición de terceros o de nuevos antecedentes registrales. El expositor reconoció esa tensión, pero insistió en que el sistema ofrece respuesta si los conservadores cumplen lo que la ley les exige. Hubo también intervenciones desde el público que valoraron el enfoque y recordaron que el dominio no depende de un contacto material permanente con la cosa.
CIERRE Y AGRADECIMIENTOS
La jornada concluyó con un reconocimiento a ambos expositores y con las palabras formales de cierre, en las que se destacó que estas jornadas se han consolidado en cuatro años, que reúnen a académicos y profesionales del sector y que se transmiten en línea con audiencia de todo el país. Se agradeció al consorcio organizador, a los profesores del departamento que colaboraron en evaluaciones y moderaciones, y al equipo de ayudantes que sostuvo la logística.
Se informó además que la próxima versión se realizará en la sede de Viña del Mar de la Universidad Adolfo Ibáñez durante la última semana de agosto, anuncio que fue recogido por el profesor Esteban Pereira, representante de esa casa de estudios, quien agradeció la invitación y subrayó el nivel alcanzado por el encuentro.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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