MESA 1B DE LAS IV JORNADAS NACIONALES DE DERECHO INMOBILIARIO 2026
La mesa 1B de la primera jornada de las IV Jornadas Nacionales de Derecho Inmobiliario 2026, organizadas por la Universidad de Chile y su Departamento de Derecho Privado, con la coordinación de la profesora María Agn Salá, reunió cuatro ponencias sobre posesión, inscripciones paralelas, agregación de posesiones y regularización de inmuebles. Expusieron los profesores Santiago Sárate, Renzo Munita, Fernando Atria y Esteban Jiménez. El registro audiovisual está disponible en YouTube.
POSESIÓN DE INMUEBLES Y CRÍTICA A LA POSESIÓN INSCRITA
El profesor Santiago Sárate, de la Universidad Central, abrió la mesa con una reflexión sobre la posesión de inmuebles en el Código Civil chileno. Sostuvo que la posesión natural y la tenencia simple desaparecieron del vocabulario del Código, y que categorías como posesión legal, real o efectiva carecen de sustento normativo, pues solo existirían en la mente del codificador.
Recordó que el artículo 700 define la posesión a partir de la tenencia con ánimo de señor y dueño, y que su parte final consagra una apariencia de dominio. Explicó que la adquisición del dominio de bienes raíces opera por la inscripción en el registro del conservador, conforme a los artículos 686 y 693, y que el reglamento contempló mecanismos de publicidad noticia para tenedores que carecían de un título anterior.
Destacó que el conservador lleva tres libros, según el artículo 31: el registro de propiedad, el de hipotecas y gravámenes, y el de interdicciones y prohibiciones de enajenar. Como en el registro de propiedad se inscriben las traslaciones de dominio y no existe un libro de posesiones, calificó de impropia la expresión posesión inscrita.
Criticó el análisis de Humberto Trucco por haber examinado las normas del Código sobre posesión sin atender al reglamento de la época. Señaló que el decreto ley 2695 de 1979 volvió a recurrir a esa expresión impropia. Concluyó que las reglas del Código sobre posesión son en buena medida inaplicables en un sistema registral constitutivo de derechos, y que persiste una tensión entre el sistema posesorio de raíz romana y las normas registrales modernas.
INSCRIPCIONES PARALELAS Y SOLUCIONES JURISPRUDENCIALES
El profesor Renzo Munita, de la Universidad del Desarrollo sede Concepción, expuso sobre el conflicto de las inscripciones paralelas. Explicó que ellas se producen cuando un mismo inmueble registra dos o más constancias con vigencia aparente, esto es, sin nota de cancelación, lo que tensiona el carácter exclusivo de la posesión.
Advirtió que también existen inscripciones de papel, carentes de correlato fáctico, y que las causas de la dualidad registral suelen ser superposiciones de terrenos originadas en errores de deslindes, ventas simultáneas de un mismo antecesor y saneamientos administrativos. Frente a ello distinguió la tesis de la inscripción ficción, que hace prevalecer el registro más antiguo, y la de la inscripción garantía, que exige respaldo en la realidad material.
Indicó que la jurisprudencia no aplica un criterio único. En la superposición de deslindes, la Corte Suprema ha preferido al poseedor material, con lo que se procura la unión entre la realidad registral y la fáctica. En tierras indígenas, en tanto, se ha incorporado el estándar del Convenio 169 de la OIT y de la Ley Indígena 19.253, como muestran una sentencia de la Corte Suprema de 17 de marzo de 2020 y otra de la Corte de Concepción de octubre de 2021.
En cambio, en las dobles ventas provenientes de un mismo antecesor se ha aplicado el artículo 1817 del Código Civil y se ha preferido al comprador que inscribe primero, criterio que Munita cuestionó. Sus reparos apuntan a que no corresponde borrar con el codo lo que se escribe con la mano, a la necesidad de unidad jurisprudencial entre supuestos similares y al riesgo de avalar la mala fe y un mecanismo de despojo.
LA AGREGACIÓN DE POSESIONES
El profesor Fernando Atria, de la Universidad de Chile, abordó la agregación de posesiones a partir del artículo 717 del Código Civil. Planteó que, aunque la posesión principia con el poseedor actual, la ley permite añadir la de los antecesores, y que ello solo se entiende si se acepta que la posesión constituye un hecho y no un derecho transmisible.
Explicó que el sistema busca que la posesión y el dominio avancen de manera concomitante. Para ordenar la materia distinguió las líneas dominicales de las posesorias, y sostuvo que lo que da unidad a una línea posesoria no es el dominio ni la posesión, sino la pretensión de dominio contenida en el ánimo posesorio.
Según su propuesta, dos posesiones son contiguas cuando están unidas por una relación preservativa del dominio: si el poseedor anterior hubiera sido dueño, el posterior también lo sería. Los actos anómalos, como el robo o la enajenación hecha por un mero tenedor, cierran una línea y abren otra. La serie no interrumpida del artículo 717 equivaldría a una misma línea posesoria.
Afirmó que la calidad de la línea corresponde a su eslabón más débil y que la agregación es potestativa del poseedor actual, quien puede decidir hasta dónde remontarse, pero no escoger posesiones salteadas. Cuestionó la tesis de Peñailillo sobre la interrupción civil y criticó el uso del artículo 1817 para resolver dobles inscripciones, pues en su opinión ese problema debe decidirse según la posesión material. Reivindicó, además, el aporte dogmático de Humberto Trucco y llamó a construir una historia social de la posesión en Chile.
REGULARIZACIÓN DE INMUEBLES AL AMPARO DEL DECRETO LEY 2695
El profesor Esteban Jiménez, de la Universidad de O’Higgins, cerró las ponencias con un análisis de la jurisprudencia administrativa sobre la regularización de inmuebles conforme al decreto ley 2695. Recordó que la normativa permite sanear la propiedad raíz cumpliendo ciertos requisitos y que, tras su última modificación, el avalúo fiscal ascendió a 1.000 unidades tributarias mensuales, desde las 800 y 360 que regían antes para predios rurales y urbanos.
Explicó que el artículo 3 del decreto ley admite la posesión material o jurídica y permite agregar la de los antecesores. Su pregunta fue si un requirente puede regularizar invocando únicamente una inscripción de derechos, como una cesión inscrita, una inscripción especial de herencia del artículo 688 o una copropiedad. Su respuesta es afirmativa, aunque siempre se requiere un mínimo de posesión material para individualizar el inmueble mediante deslindes, demarcación y cerramiento.
Recordó que el legislador ha procurado terminar con las comunidades. El artículo 19 impide que los comuneros se opongan al procedimiento, y quienes lo intentan quedan relegados a la acción reivindicatoria especial del artículo 26, sujeta a las mismas reglas, o a la compensación en dinero del artículo 28. Mencionó que los proyectos de 1978 contemplaban entregar facultades jurisdiccionales a los abogados del Ministerio de Tierras y Colonización, con funciones cercanas a las de un juez partidor.
Señaló que la Contraloría General de la República rechazó durante años los requerimientos fundados en títulos inscritos, confundiendo el título traslaticio de dominio con el título que antecede a la posesión. En 2024 cambió de criterio y admitió las cesiones de derecho inscritas, exigiendo buena fe y respeto del derecho urbanístico vigente. Concluyó que la regularización invocando derechos es posible y que la Ley General de Urbanismo y Construcción no se opone al decreto ley 2695.
PREGUNTAS DEL PÚBLICO
Abierto el turno de preguntas, los asistentes consultaron por las soluciones a las inscripciones paralelas, el alcance del artículo 1817, la posibilidad de purificar una línea posesoria y la relación entre posesión material e inscripción. También se pidieron precisiones sobre el papel del conservador frente a títulos inscritos.
Sárate respondió que la crítica a la posesión inscrita exige considerar el reglamento y no solo el Código Civil, y advirtió que admitir la posesión en el registro genera tensiones con el sistema. Munita insistió en que el registro cumple una función instrumental y no un objetivo en sí mismo, y que debe publicitar una realidad jurídica en armonía con la realidad fáctica.
Atria explicó que la posesión cumple la función de estabilizar el dominio y que, por ello, debe ser autónoma de la propiedad. Diferenció los registros de títulos de los registros de derechos, defendió la potestad calificadora del conservador y reiteró sus reparos al uso del artículo 1817 como criterio para resolver conflictos posesorios.
CIERRE
La moderadora agradeció a los expositores y al público, y dio por concluida la mesa.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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