CONFERENCIA PLENARIA DE LAS IV JORNADAS NACIONALES DE DERECHO INMOBILIARIO 2026
Las IV Jornadas Nacionales de Derecho Inmobiliario 2026 se inauguraron en la Facultad de Derecho de la Universidad de Chile, organizadas por su Departamento de Derecho Privado y promovidas por un consorcio de universidades chilenas que desde 2022 busca impulsar el desarrollo dogmático de la disciplina. La coordinación general estuvo a cargo de la profesora María Agnes Salá, y la conferencia plenaria inaugural correspondió a la profesora Paulina Veloso, quien expuso sobre la propiedad y los contratos de obra pública desde la perspectiva fiscal. El acto fue, además, la última actividad del decano de la facultad, quien culminaba así un decanato de ocho años.
LA PROPIEDAD VISTA DESDE EL INTERÉS FISCAL
Veloso aclaró que sus opiniones eran personales y no representaban la posición del Consejo de Defensa del Estado, institución donde dirige el comité civil. Como contexto, citó la cuenta pública de 2025: el fisco registraba 21.448 causas en tramitación, un 64 por ciento de ellas civiles y contenciosas, con unos cuatro mil ingresos anuales.
Explicó que la defensa fiscal se concentra en los bienes nacionales de uso público y en los bienes fiscales, a partir del Código Civil, del reglamento del Conservador de Bienes Raíces y del decreto ley 1939 de 1977. Aunque la normativa es clara, observó, existe una gran cantidad de litigios sobre los modos de adquirir, el rol de la inscripción, la posesión y la transferencia.
Mencionó que las ocupaciones de parques nacionales, playas y riberas de lagos y ríos suelen enfrentarse con la acción de restitución del inmueble fiscal del artículo 19 del decreto ley 1939, dirigida contra quien no acredita autorización, concesión ni contrato. La jurisprudencia, dijo, no admite atajos en ese terreno.
También describió las subinscripciones que se practican en el Conservador a partir de planos o informes periciales que alteran la inscripción, a veces invocando el artículo 88 del reglamento, norma prevista para corregir errores numéricos. Cuando se intenta inscribir esos planos por la vía no contenciosa, agregó, los tribunales han sido uniformes en declarar que la vía idónea es la contenciosa si se alteran los deslindes o la cabida del inmueble.
CAMINOS PLAYAS Y PATRIMONIO EN DISPUTA
Veloso repasó también los caminos, recordando que el artículo 592 del Código Civil considera privados solo aquellos construidos a expensas de particulares en tierras propias, y que el decreto con fuerza de ley 850 presume públicos los que han estado al uso público por un tiempo determinado. Sobre el acceso a las playas, recordó que el artículo 13 del decreto ley 1939 exige facilitar gratuitamente el paso cuando no existen otras vías públicas, tema que ha llegado al Tribunal Constitucional, como ocurrió en el caso de Pingueral.
Trató asimismo la reivindicación de 974 piezas arqueológicas y paleontológicas, en la que se rechazó la prescripción por tratarse de bienes no comerciables, y la evolución del valor pagado por las servidumbres mineras. Respecto del desierto, destacó que la Corte Suprema ha abandonado la imagen del terreno estéril e inútil para reconocer su valor, incluso desde una perspectiva de belleza escénica.
ALUVIÓN, INSCRIPCIONES PARALELAS Y PROPIEDAD AUSTRAL
En materia de aluvión, Veloso explicó que la discusión es técnica y gira en torno al artículo 649 del Código Civil: debe acreditarse el retiro lento, imperceptible y definitivo de las aguas. Mencionó juicios en los ríos Ñuble, Aconcagua y Mapocho, y en el lago Pucón, además de numerosos casos en Pichilemu. Recordó que en el río Elqui se rechazó una demanda de prescripción adquisitiva porque el terreno tenía la calidad de bien nacional de uso público.
Dos acciones reivindicatorias le sirvieron para ilustrar el punto. En el Parque Nacional Conguillío, Forestal Collamento modificó títulos inscritos mediante planos e informes periciales y enajenó predios, y la Corte acogió la demanda fiscal tras concluir que la inscripción de plano era una inscripción de papel, alejada de la realidad posesoria y de los títulos. Un razonamiento similar se siguió respecto del lago Caburga, en un caso que llegó a la Corte Suprema en 2024.
Sobre las inscripciones paralelas, señaló que la tendencia es preferir al poseedor material, luego al título más antiguo y después a quien lo obtuvo de manera legítima. Una inscripción de planos desvinculada de los títulos y de la posesión efectiva, insistió, no es más que una inscripción de papel.
Respecto de la propiedad austral, advirtió que si los títulos no cuentan con la anotación marginal de reconocimiento de validez exigida por esa legislación y el plazo del artículo cuarto del decreto ley 1939 ya caducó, el inmueble pertenece al fisco, sin que proceda prescripción ni otro modo de adquirir. Citó al respecto una sentencia de 19 de mayo de 2026.
EL CONTRATO DE OBRA PÚBLICA
La segunda parte de la exposición se centró en los contratos de obra pública, donde confluyen normas de derecho público y privado. Según explicó, sobre estos contratos gravita un cuerpo normativo denso y de distinta jerarquía: la ley orgánica del Ministerio de Obras Públicas, la legislación de procedimiento administrativo, el reglamento específico de la materia, las bases generales y especiales, las especificaciones técnicas, las circulares y aclaraciones, la resolución que adjudica, el contrato y los convenios de referéndum. Ese bloque, unido a las normas constitucionales, integra la ley del contrato en el sentido del artículo 1545 del Código Civil.
Añadió que la prueba suele estar bien delimitada: el libro de obra, la correspondencia entre la inspección fiscal y el contratista, las actas firmadas por ambas partes, los convenios de referéndum y los informes periciales reconstruyen la historia del contrato.
La regulación, dijo, cubre prácticamente todos los avatares del vínculo: plazos, modificaciones de obra, aumentos de plazo, caso fortuito o fuerza mayor, multas sujetas al procedimiento del artículo 165 del reglamento, liquidación, recepción y conclusión. Incluso está previsto el pago de un 12 por ciento sobre el valor total de la propuesta cuando la Administración modifica el programa de trabajo.
UN DEBATE DOCTRINARIO SIN ACOGIDA
Pese a esa densidad normativa, existe litigiosidad. Veloso observó que las demandas suelen apoyarse en teorías doctrinarias, como el equilibrio económico del contrato, el enriquecimiento sin causa o la imprevisión. Señaló que el enriquecimiento sin causa es generalmente rechazado cuando la fuente es contractual y que la imprevisión no tiene cabida en esta clase de conflictos, mientras la mayor discusión se concentra en el equilibrio económico.
La posición del fisco consiste en recordar que se trata de contratos celebrados previa licitación pública, con mecanismos de restablecimiento de la ecuación contractual conocidos por todos los proponentes, y que los riesgos se distribuyen en el reglamento, las bases, las especificaciones técnicas y la propia oferta. Los conflictos, sostiene, deben resolverse según las reglas del contrato, con respeto del derecho público, la buena fe, la autonomía de la voluntad y la igualdad de los proponentes.
Hasta ahora, precisó, no existe una sentencia que acoja esas teorías como título autónomo ni que las aplique contra las reglas. Alguna vez los tribunales las mencionan junto a la normativa, pero sin desplazarla.
CIERRE
La expositora concluyó que la jurisprudencia en estas materias es conservadora, pues resuelve caso a caso conforme a la regla específica y no siempre de manera favorable al fisco. Esa fidelidad al texto del reglamento y del contrato, afirmó, tiene un efecto práctico: vuelve calculable el desenlace de un litigio, deja menos espacio a la especulación y permite que el Estado planifique con mayor certeza sus flujos de inversión. Esa certeza, sostuvo, es un valor que conviene resguardar.
Al término de la conferencia, la organización agradeció a la expositora y recordó que la segunda jornada comenzaría a las 9:30 horas del día siguiente.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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