MESA 2B DE LAS IV JORNADAS NACIONALES DE DERECHO INMOBILIARIO 2026
La mesa 2B de la primera jornada de las IV Jornadas Nacionales de Derecho Inmobiliario 2026, celebradas con la Universidad de Chile como casa anfitriona, reunió tres ponencias sobre publicidad registral y control conservatorio. Los expositores abordaron el principio de legitimación registral y su refuerzo en materia posesoria, el control que puede ejercer el conservador de bienes raíces frente a instrumentos públicos otorgados en el extranjero y una lectura funcional del artículo 53 del Reglamento del Registro Conservatorio. El registro audiovisual está disponible en YouTube.
LEGITIMACIÓN REGISTRAL Y REFUERZO DE LA POSESIÓN INSCRITA
La primera exposición estuvo a cargo de la profesora Román, quien sostuvo que, aunque el ordenamiento chileno no consagra una legitimación registral plena sobre la titularidad del dominio, ese principio se ha visto reforzado en su dimensión posesoria. A su juicio, ese refuerzo resulta indispensable para que el régimen conservatorio cumpla las funciones que se esperan de la publicidad registral, sobre todo ante la ausencia de un régimen amplio de protección de la fe pública.
Explicó que la legitimación registral opera en dos direcciones: en sentido positivo, como presunción de exactitud de la existencia del derecho y de su pertenencia al titular que figura en el asiento; en sentido negativo, descartando los derechos cancelados formalmente. Recordó que en el derecho comparado solo excepcionalmente la inscripción confiere una exactitud plena e inimpugnable, y que Chile optó por una versión de baja intensidad, con una inscripción constitutiva pero no convalidatoria.
Frente a esa debilidad identificó dos paliativos. El primero es que, por regla general, el dominio no puede adquirirse al margen del registro. El segundo es una legitimación registral atenuada, pero reforzada en su dimensión posesoria. En esa línea destacó el artículo 924 del Código Civil, que otorga plena prueba de la posesión a quien cuenta con una inscripción conservatoria de al menos un año, norma que la doctrina admite aplicar en términos amplios.
Sostuvo que esa regla, concordada con el artículo 700 del Código Civil, permite fundamentar una legitimación registral de carácter dominical aunque indirecta, y proyecta una ventaja para el titular inscrito en materia de carga de la prueba. Añadió que también sirve para proscribir la usucapión contra tabula, esto es, la pretensión de prescribir adquisitivamente contra un titular inscrito invocando una posesión material sin respaldo registral, conforme al artículo 2505. Advirtió que abrir esa posibilidad asestaría un golpe grave a la ya débil garantía de publicidad material del sistema.
Para ilustrar la distancia entre el diseño original del sistema y la realidad actual, la expositora recordó que en la época de Andrés Bello Viña del Mar se reducía a dos propiedades: la hacienda de la mar, desde la desembocadura del río Aconcagua en Concón hasta el estero Marga Marga, y la hacienda de las siete hermanas, hasta el cerro Barón, ambas en manos de un mismo propietario. Su hija se casó con José Francisco Vergara, quien parceló esos terrenos y dio origen a la ciudad. Hoy, dijo, el registro conservatorio sigue respondiendo a una lógica muy distinta de la que se espera de la publicidad registral moderna.
INSTRUMENTOS PÚBLICOS OTORGADOS EN EL EXTRANJERO
La segunda ponencia correspondió al profesor Pablo Cnejo, sobre la instrucción de instrumentos públicos otorgados en el extranjero en los registros chilenos y el control que puede efectuar el conservador de bienes raíces. Su punto de partida fue la tensión entre las soluciones del derecho internacional privado y la lógica más localista del derecho inmobiliario.
Observó que, tras la aprobación del Convenio de la Apostilla, parte de la doctrina dio por sentado que un documento público debidamente apostillado debía inscribirse sin mayor control conservatorio, incluso entendiendo que la apostilla presumía tanto su autenticidad como su validez. Frente a eso planteó que es necesario distinguir materias: la apostilla cubre la autenticidad formal certificada, pero las cuestiones sustantivas de validez del acto siguen sometidas a la calificación del conservador.
Recordó que la jurisprudencia civil había resuelto las reclamaciones por negativa de inscripción con un argumento formal: lo que se inscribe son escrituras públicas, la escritura pública es la definida en el Código Orgánico de Tribunales y un instrumento extranjero nunca podría serlo. Detrás de ese razonamiento, dijo, había una cuestión de fondo: el conservador debía efectuar un control al menos indiciario, en los términos del artículo 13 del Reglamento, cuando apareciera en el título algún vicio que lo anulara absolutamente.
El problema práctico, explicó, es que el conservador conoce el derecho chileno, mientras que la validez formal puede quedar sujeta a una ley foránea. La exigencia de presumir sin más la validez del instrumento lo transformaría en un simple buzón y podría generar una amplia esfera de irresponsabilidad. Añadió que la ley 21772 modificó el artículo 64 del Reglamento del Conservador para precisar que se tendrán por legales y podrán inscribirse los instrumentos otorgados en el extranjero, siempre que hayan sido legalizados según lo previsto en los artículos 345 y 345 bis del Código de Procedimiento Civil.
Aclaró que esa expresión se refiere a la autenticidad del documento, en línea con el artículo segundo del Convenio de la Apostilla, y no a su validez sustantiva. Por eso, sostuvo, subsiste un doble control: las condiciones de forma se evalúan según la ley del lugar de otorgamiento, y las causales de ineficacia de fondo conforme al derecho chileno, según el inciso tercero del artículo 16 del Código Civil.
Sobre las salidas posibles distinguió dos escenarios. Uno formalista, en que los conservadores rechacen los instrumentos para trasladar la decisión al juez, con el riesgo de que la reforma no cambie nada en la práctica. Y otro intermedio, que permita la inscripción cuando se acompañe una minuta explicativa elaborada por un profesional del país de otorgamiento respecto del cumplimiento de las exigencias formales locales. Mencionó también que el artículo 63 abre una vía previa de calificación judicial, de carácter voluntario, que conviviría con el artículo 64.
UNA LECTURA FUNCIONAL DEL ARTÍCULO 53
El cierre de la mesa estuvo a cargo del profesor Roberto Pimer, con una ponencia sobre los títulos inscribibles en el conservador de bienes raíces y una lectura funcional del artículo 53 del Reglamento del Registro Conservatorio. El expositor reconoció que su propuesta busca ir más allá de la interpretación más amplia sostenida hasta ahora.
Recordó que este año el reglamento pasó a tener rango de ley, aunque mantuvo su numeración, y que el artículo 52 enumera los títulos de inscripción obligatoria, cuyo incumplimiento acarrea ineficacia de la tradición, mientras que el artículo 53 se refiere a los títulos de inscripción facultativa, con fórmulas deliberadamente abiertas. Dentro de él, la cláusula referida a todo impedimento, prohibición o limitación al ejercicio del derecho de enajenar admitiría una lectura extensiva.
Su pregunta central fue si es posible inscribir todo acto jurídico que recaiga sobre un inmueble y que su titular quiera hacer oponible frente a terceros, fundado en un interés legítimo de tutela del tráfico y de la buena fe, aunque ninguna norma lo ordene o autorice de manera nominativa. Su respuesta es afirmativa, siempre que se cumplan ciertas condiciones.
Explicó que, si el registro es de derechos y no de simples documentos, un título inscribible equivale a un derecho con su causa jurídica más el documento que lo contiene, definición que no exige que una norma nombre el acto. Los requisitos que propone son la relevancia real o posesoria sobre un inmueble determinado, el interés legítimo de su titular en dar a conocer esa situación frente a terceros, canalizado por el principio de rogación, y la ausencia de prohibición legal, en lugar de exigir una habilitación expresa.
Subrayó que el principio de legalidad registral no se ve afectado, porque el conservador sigue calificando la legalidad formal del título y puede rechazar los que adolezcan de un vicio manifiesto. Y advirtió sobre el resultado paradójico de la interpretación restrictiva: negar el acceso al registro por falta de habilitación legal expresa termina produciendo el resultado contrario al que busca el sistema. Puso como ejemplos de injusticia la promesa de compraventa, el pacto de retroventa, el contrato de opción y los pactos de indivisión.
Recordó que la Corte Suprema ha descrito la labor de los conservadores como una institución destinada a otorgar publicidad, seguridad y garantía a los actos relativos al dominio y a los demás derechos reales. Su conclusión es que el sistema chileno puede avanzar hacia una publicidad más amplia sin necesidad de una nueva reforma legal.
PREGUNTAS DEL PÚBLICO
Abierto el turno de preguntas, el moderador consultó si la propuesta permitiría resolver problemas prácticos vinculados a las donaciones y a la publicidad de ciertas cargas. Desde el público se planteó la dificultad de conocer el contenido jurídico de las cargas inscritas, se mencionó el caso de la promesa de compraventa minera, que cuenta con acceso al registro por mandato del Código de Minería, y se preguntó por el efecto de inscribir actos que solo vinculan a las partes.
Román respondió que, si la inscripción no confiere plena prueba del dominio y tampoco existe una norma que proteja a los terceros de buena fe, la publicidad registral se debilita, y defendió el valor posesorio de la inscripción como principal herramienta disponible. Cnejo abordó el problema de determinar cuándo un documento extranjero puede considerarse escritura pública para el derecho chileno, la aplicación de los artículos 16, 17 y 18 del Código Civil y la conveniencia de una minuta que explique el contenido del contrato. Pimer insistió en que su tesis exige cumplir las condiciones de relevancia real e interés legítimo, comparó ese interés con el que se invoca en las acciones innominadas y sostuvo que un registro moderno, apoyado en herramientas informáticas, podría entregar información sobre cualquier inmueble con rapidez.
CIERRE
El moderador agradeció a los expositores y al público, y dio por concluida la mesa.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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