La cuarta versión de las Jornadas Nacionales de Derecho Inmobiliario 2026, organizada por un consorcio de universidades, dedicó la cuarta mesa de su segundo día a tres problemas de alta incidencia práctica: los efectos de la fusión de inmuebles sobre las hipotecas constituidas sobre los lotes originales, la posición del acreedor hipotecario frente a un usufructo posterior y las vías de liquidez para adultos mayores propietarios. El registro audiovisual está disponible en YouTube.
FUSIÓN DE INMUEBLES E HIPOTECAS
El primer expositor, el profesor Cúcar, partió de una premisa que ordena todo su análisis: lo que se une son las cosas, el objeto del derecho, y no los títulos ni los derechos. Por tratarse de un acto de disposición material, sostuvo, no exige las autorizaciones propias de los actos de disposición jurídica, como la del cónyuge casado en sociedad conyugal, la del juez tratándose de bienes del pupilo o la del usufructuario, el titular de una servidumbre y el acreedor hipotecario.
Puesto que nada se transfiere ni se grava, la fusión tampoco requiere permiso previo del acreedor hipotecario. Si la operación le perjudica, recordó, el Código Civil ofrece respuesta en el artículo 2427, que habilita pedir la mejora de la hipoteca, una garantía equivalente, la caducidad del plazo o medidas conservativas cuando el crédito es ilíquido o condicionado.
En el plano registral subrayó que la inscripción de la fusión no pone término a las posesiones inscritas nacidas con los lotes originales, porque no figura entre las causales del artículo 728 del Código Civil. Las inscripciones primitivas siguen vigentes, añadió, aunque exista una nueva inscripción o un plano archivado que dé cuenta del cambio de objeto.
Respecto de la garantía recordó que la hipoteca recae sobre toda la finca y no sobre partes físicas, porque el primer derecho que confiere es el de venta y solo puede hipotecarse lo que puede venderse. De ahí que el acreedor no pueda ejecutar el lote original, que ya no existe, sino el nuevo todo, haciendo valer su preferencia sobre la porción del precio equivalente al valor del inmueble hipotecado al momento de la fusión, criterio que toma de la regla del artículo 1728 del Código Civil sobre objetos fusionados de distintos dueños.
Descartó, en cambio, el prorrateo del artículo 12 de la ley de prenda, que reparte según el monto de los créditos y no según el valor de las cosas, lo que a su juicio distorsiona el resultado. Sobre el momento en que la fusión se materializa mencionó las distintas opiniones existentes, desde la autorización municipal hasta la constancia registral, e incluso la eventual renuncia mientras no se hayan constituido nuevos derechos sobre el bien unido, y recordó que la fusión de inmuebles rurales no requiere autorización de ninguna autoridad.
USUFRUCTO POSTERIOR Y DERECHO DE PERSECUCIÓN
La profesora Daniela Díaz Sepúlveda, de la Universidad del Desarrollo y de la Universidad San Sebastián, examinó el derecho de persecución del acreedor hipotecario cuando sobre la finca se constituye después un usufructo. Como punto de partida descartó que el usufructo posterior perjudique la hipoteca por el solo hecho de constituirse: la finca no se pierde ni se deteriora materialmente, la hipoteca es indivisible, el gravamen es temporal y el usufructuario está obligado a conservar y restituir.
Repasó la tesis mayoritaria de Alessandri, Somarriva y Jorge López, que sostiene una inoponibilidad de pleno derecho frente al acreedor, y la postura de Lorenzo de la Masa, para quien esa inoponibilidad exige declaración judicial, alegación del interesado y acreditación del perjuicio. No compartió ninguna de las dos y propuso una vía intermedia: el desposeimiento del derecho de usufructo, que permite emplazar a su titular y resguarda el efecto relativo de las sentencias.
Descartó la purga, pensada para acreedores hipotecarios, y también las tercerías, que no dependen del ejecutante. Apoyándose en el artículo 2418 del Código Civil, que admite hipotecar inmuebles poseídos en propiedad o en usufructo, planteó que la subasta comprenda la finca completa y que el mínimo se fije sobre esa totalidad, sin desagregar porcentajes ni participaciones.
En cuanto a los modos de extinguir, consideró insuficiente la sentencia judicial y más plausible la resolución del derecho del constituyente, aunque exige adjudicación previa. Su propuesta es la consolidación del usufructo con la nueva propiedad en manos del adjudicatario, que operaría al inscribirse la plena propiedad a su nombre, solución que además evita vicios procesales y dificultades registrales.
HIPOTECA INVERSA Y VENTA DE LA NUDA PROPIEDAD
El tercer expositor, Cristóbal Uriarte Suazo, del estudio PPU, presentó dos figuras para que los adultos mayores conviertan el valor de su vivienda en liquidez sin abandonarla: la hipoteca inversa y la venta de la nuda propiedad con reserva de usufructo vitalicio. Partió con un ejemplo: una viuda de Macul, dueña de una casa de 300 millones de pesos y pensionada con 300 mil pesos mensuales, situación que complementó con datos del INE, según los cuales hacia 2050 los mayores de 70 años pasarán de 18 a 32 por ciento de la población.
Sobre la hipoteca inversa explicó que se trata de un crédito garantizado con hipoteca, en que la entidad entrega dinero al contado, en cuotas o mediante línea de crédito, y la deuda se hace exigible al fallecimiento del titular, pudiendo los herederos pagarla para conservar el inmueble. La figura, dijo, es compatible con el Código Civil, pero no con la regulación bancaria.
Identificó dos obstáculos concretos. El seguro de desgravamen, obligatorio para el deudor hipotecario y pensado para hacerse efectivo al fallecimiento, resulta contradictorio cuando ese mismo fallecimiento es el hecho que activa la exigibilidad del crédito. A ello sumó la regla del artículo 84 número 5 letra B de la Ley General de Bancos, que exige a la banca deshacerse de los inmuebles que obtiene en un remate judicial como pago de créditos vencidos.
Mencionó que la figura se intentó regular en 2015, sin éxito, y que un proyecto de enero de 2022 del diputado Carlos Jarpa, inspirado en modelos españoles y peruanos, permanece detenido. En cuanto a la venta de la nuda propiedad, recordó que está plenamente consagrada en el Código Civil: el adulto mayor transfiere el dominio y conserva el usufructo vitalicio, recibe un pago contado y el adquirente consolida el dominio pleno al fallecer el usufructuario, comprando a un precio menor calculado según tablas de esperanza de vida.
Su escaso desarrollo obedece, a su juicio, a la falta de un mercado secundario, a la ausencia de productos estructurados y a la conveniencia de fijar criterios objetivos de tasación que reduzcan los riesgos de abuso derivados de la asimetría de información. Como propuesta planteó, para la hipoteca inversa, eximir del seguro de desgravamen, dictar una norma especial sobre el inmueble adquirido en ejecución, reforzar el deber de información del banco, prohibir la operación cuando el constituyente tenga hijos menores de edad y limitar la garantía al inmueble, sin persecución de otros bienes del deudor o de la masa hereditaria. Para la nuda propiedad pidió una ley especial con criterios de valorización basados en tablas oficiales de mortalidad, deberes reforzados de información e impedimento de celebrar el contrato si el constituyente tiene hijos menores de edad.
Citó cifras comparadas: en España una persona de 75 años accede a entre 35 y 40 por ciento del valor de tasación de su vivienda, con tasas de interés de 5 a 6 por ciento. Trasladado ese parámetro al caso de la señora de Macul, su casa de 300 millones le permitiría obtener del orden de 105 a 120 millones, ya sea como pago único o como renta mensual de entre 550 mil y 700 mil pesos. Cerró señalando que Chile envejece y que la riqueza de su clase media está concentrada en inmuebles, de modo que regular estos instrumentos constituye una respuesta jurídica al desafío demográfico.
PREGUNTAS DEL PÚBLICO
Abierto el turno de consultas, los asistentes plantearon dudas sobre la fusión de inmuebles gravados con hipotecas distintas, el efecto del embargo sobre uno de los lotes y la conveniencia de que el conservador rechace inscribir un usufructo constituido después de la hipoteca. También se consultó por la ejecución de la hipoteca inversa cuando la sucesión no inicia la posesión efectiva.
El primer expositor respondió que el prorrateo por el valor de cada finca al tiempo de la fusión permite resolver la concurrencia de hipotecas y que las diferencias deberán discutirse en los incidentes de prelación, con los medios de prueba disponibles. Sobre el embargo reconoció que genera dificultades prácticas y que el conservador podría plantear objeciones al inscribir, aunque insistió en que la fusión no altera por sí misma los derechos de los acreedores.
Daniela Díaz reiteró que la frecuencia de una práctica no la valida y que rematar la plena propiedad sin emplazar al usufructuario expone el juicio a nulidades. Sobre la sugerencia de que el conservador se niegue a inscribir, respondió que comprende el interés en dar certeza jurídica, pero que no tiene claro cuál sería la causal invocable.
Cristóbal Uriarte abordó la ejecución de la hipoteca inversa y la necesidad de plazos prudentes para que la sucesión decida si paga, renegocia o vende. Se mostró partidario de resguardar al cónyuge no propietario y sugirió buscar una denominación más atractiva para la figura, en línea con el nombre francés del préstamo vitalicio, y valoró que el debate despierte interés incluso entre personas ajenas al mundo jurídico.
CIERRE
La mesa concluyó con un aplauso para los expositores y con la invitación a continuar la conversación en el espacio de café del edificio, con lo que se dio por terminada la jornada.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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