JUSTICIA DE SAN FERNANDO CONVALIDA RECHAZO DE INSCRIPCIÓN POR SOSPECHA DE LOTEO IRREGULAR
El 1º Juzgado de Letras de San Fernando rechazó la solicitud de un agricultor de Placilla que pretendía obligar al Conservador de Bienes Raíces de San Fernando a inscribir una cesión de derechos sobre la Parcela Nº4 del Proyecto de Parcelación San Gabriel, ubicada en la comuna de Nancagua, provincia de Colchagua.
La decisión, dictada el 3 de septiembre, confirmó la negativa que el conservador había comunicado el 19 de marzo de 2025, cuando se opuso a la anotación por estimar que existían indicios de loteo irregular. El requirente calificó esa respuesta como infundada y poco clara, y acusó al funcionario de invertir la carga de la prueba y de aplicar un criterio arbitrariamente distinto al utilizado en otras inscripciones del mismo registro.
El tribunal, sin embargo, concluyó que la negativa se ajustaba a derecho y que la cesión de derechos no cumplía con la legislación urbanística aplicable.
LA DISPUTA REGISTRAL
El conflicto se originó cuando el interesado intentó inscribir la cesión de derechos que había adquirido por escritura pública otorgada el 28 de febrero de 2025 ante la Primera Notaría de San Fernando. El título recaía sobre un inmueble de 7,4 hectáreas, inscrito a fojas 436, Nº429, del año 2018, cuyos derechos provenían de una inscripción anterior de fojas 3357, Nº3509.
Al presentar la documentación, el Conservador de Bienes Raíces respondió con un correo escueto: rechazaba la escritura por existir indicios de loteo irregular, invocando el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
El requirente sostuvo que esa respuesta no detallaba los antecedentes que justificaban la sospecha y que no podía saber a cuál hipótesis se refería el funcionario. Añadió que otras cesiones y transferencias sobre el mismo proyecto de parcelación habían sido inscritas sin objeción, por lo que la negativa era discriminatoria. Incluso advirtió que la decisión lo dejaba en condición de eventual autor del delito de loteo irregular.
Recién en octubre de 2025 el conservador entregó un informe en el que precisó los motivos de fondo: la parcela había sido adquirida originalmente por 114 personas naturales, lo que a su juicio configuraba indicios de un loteo irregular destinado a la formación de nuevas poblaciones.
LAS RAZONES DEL TRIBUNAL
El juez titular reconoció que el rechazo inicial fue escueto, pues solo mencionó el artículo 13 reglamentario y no individualizó los hechos ni las normas específicas que después aparecieron en el informe del conservador. Esa deficiencia formal, no obstante, no fue suficiente para invalidar la negativa, porque durante el proceso el reclamante pudo conocer las razones de la decisión y el tribunal contó con antecedentes suficientes para resolver.
En cuanto al fondo, el fallo señaló que la facultad de calificación del conservador no se limita a la revisión material del título. El rechazo puede fundarse en la existencia de vicios legales que hagan inadmisible la inscripción, y en este caso resultaba aplicable el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones.
La historia registral fue determinante. La Parcela Nº4 del Proyecto de Parcelación San Gabriel fue vendida el 1 de octubre de 2015 por el Comité de Vivienda Vista Hermosa a 114 personas naturales. Para el tribunal, la naturaleza de un comité de vivienda y el elevado número de adquirentes permiten inferir razonablemente que el destino proyectado de la finca era servir de asentamiento habitacional para sus integrantes, escenario compatible con la hipótesis de formación de una nueva población contemplada en la ley.
Al no contar con urbanización ni con la autorización alternativa que previene la norma, la enajenación encuadra en la presunción del inciso segundo del artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones, que presume que la venta a una comunidad tiene por objeto la subdivisión del predio sin la urbanización legalmente exigida.
Además, el juez recordó que el propio solicitante no acompañó el certificado de la Dirección de Obras que acredite que el predio está urbanizado o que su urbanización ha sido garantizada. Esa sola circunstancia, dijo el fallo, impedía acceder a la inscripción solicitada.
QUÉ CAMBIA
La sentencia desestimó también el argumento del requirente sobre otras inscripciones que el conservador habría autorizado respecto del mismo proyecto. El tribunal fue claro: cada contrato debe ser calificado de manera independiente, y el hecho de que otros actos jurídicos se hubieran inscrito sin objeción no obliga al conservador a autorizar una operación que no cumple los requisitos legales.
El fallo reafirma las facultades del conservador para denegar una inscripción cuando los antecedentes registrales permiten razonablemente presumir un loteo irregular, incluso si el título presentado no muestra vicios formales visibles. También valida la aplicación conjunta del artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, del artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y del artículo 15 de la Ley Nº20.234.
La solicitud fue rechazada en todas sus partes, sin costas.
La causa corresponde al rol V-111-2025 del Primer Juzgado de Letras de San Fernando.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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