| Tribunal | Segundo Juzgado de Letras en lo Civil de Osorno |
|---|---|
| Fecha | 21 de octubre de 2026 |
| Rol | C-10-2026 |
| Materia | Derecho Civil |
| Resultado | Declara resuelto el contrato y rechaza la indemnización |
El Segundo Juzgado de Letras en lo Civil de Osorno declaró resuelto el contrato de compraventa de un lote de 0,50 hectáreas suscrito en agosto de 2024 entre una sociedad agrícola y forestal y una compradora que no pagó ninguna de las cuotas pactadas, pero rechazó la indemnización por lucro cesante que la vendedora reclamaba, al no haberse acreditado un perjuicio cierto y causalmente vinculado al incumplimiento. La sentencia, dictada el 21 de octubre de 2026, ordena además la restitución del inmueble y la cancelación de las inscripciones de dominio, hipoteca y prohibición de enajenar en el Conservador de Bienes Raíces de Osorno.
El fallo recae sobre la escritura pública de 28 de agosto de 2024, otorgada ante el notario Sebastián Sadá Aznar, bajo el Repertorio N° 1922-2024, la que luego fue rectificada y complementada mediante instrumento de 16 de octubre de 2024, Repertorio N° 2346-2024, fecha esta última que el tribunal tuvo por acreditada, aunque en la prueba documental el instrumento de rectificación figura con fecha 4 de noviembre de 2024. Por ese acto la sociedad vendedora transfirió el Lote Once, de 0,50 hectáreas, con rol de avalúo N° 12267-130 de la comuna de Osorno.
LA ESTRUCTURA DEL CONTRATO
El precio se fijó en $38.000.000, pagadero en doce cuotas iguales y sucesivas de $3.000.000 y una última de $2.000.000, con vencimiento de la primera el último día hábil de julio de 2025 y las restantes el último día hábil de cada mes. Como garantía del pago, la compradora gravó el inmueble con hipoteca y con prohibición de enajenar y de celebrar actos y contratos, los que quedaron supeditados al consentimiento previo de la vendedora. La entrega material se efectuó en el mismo acto y la tradición se perfeccionó con la inscripción de dominio de fojas 4087 N° 6507 del Registro de Propiedad de 2024, practicada el 11 de noviembre de ese año.
Según la demandante, la compradora no pagó ninguna de las cuotas vencidas entre julio y noviembre de 2025, acumulando una deuda de $15.000.000, más reajustes e intereses, y los requerimientos extrajudiciales resultaron infructuosos. La demandada no contestó la demanda y fue tenida por rebelde, sin aportar prueba alguna.
EL RAZONAMIENTO DEL TRIBUNAL
El juez Guillermo Francisco Olate Aránguiz, titular del tribunal, consignó que la rebeldía no importa aceptación de los hechos expuestos en la demanda y que correspondía a la actora acreditarlos. La existencia del contrato y sus condiciones quedaron establecidas con la copia autorizada de la escritura, las inscripciones y el certificado conservatorio, instrumentos públicos no objetados que hacen plena fe conforme a los artículos 1699, 1700 y 1706 del Código Civil y 342 y 346 del Código de Procedimiento Civil.
Respecto del incumplimiento, el fallo razona que la obligación de pago estaba sujeta a plazos ciertos y determinados, de modo que bastó el vencimiento del plazo para que la deudora quedara en mora, según lo previsto en el artículo 1551 N° 1 del Código Civil. La declaración del único testigo de la actora, un constructor civil que dijo saber de la deuda por lo que le habría contado el representante de la sociedad, fue descartada por tratarse de un testigo único y de oídas que no reúne los requisitos del artículo 384 del Código de Procedimiento Civil. Sin embargo, el incumplimiento quedó establecido porque la demandada no acompañó recibo, comprobante de transferencia ni depósito alguno, siendo ella quien debía acreditarlo según el artículo 1698, y porque el contrato, a diferencia de otras ventas de la misma subdivisión, no declara pagado el precio.
El tribunal descartó también la excepción del artículo 1552 del Código Civil, al constatar que la vendedora cumplió sus obligaciones. Y estimó que el incumplimiento es de entidad suficiente para resolver el contrato: recae en la obligación esencial del comprador; al momento de presentarse la demanda, cinco cuotas por $15.000.000 seguían sin pago, lo que representa alrededor del 40% del precio; y al dictarse la sentencia habían vencido todas las cuotas, la última el último día hábil de julio de 2026, sin que constara pago alguno. A ello se sumó que la demandada no compareció a la audiencia de conciliación.
Con esos antecedentes, el juez tuvo por concurrentes los presupuestos de la condición resolutoria tácita contemplada en el artículo 1489 del Código Civil, en su relación con el artículo 1873 del mismo cuerpo legal, y acogió la demanda en cuanto a la resolución.
EL RECHAZO DEL LUCRO CESANTE
La parte más extensa del fallo aborda la indemnización. La demandante sostenía que el lucro cesante equivalía al precio de venta que dejó de percibir y lo cuantificaba tomando como referencia el valor del Lote 15, de igual cabida y de la misma subdivisión, vendido el mismo día en esa suma.
El tribunal rechazó esa tesis. Observó que el precio pactado fue de $38.000.000 y que su pago es la prestación misma dejada sin cumplir, respecto de la cual la actora optó por la resolución, por lo que no puede constituir un perjuicio a indemnizar. Agregó que, como consecuencia de la resolución, la actora vuelve a tener el Lote Once, cuyo valor comercial, según la propia tesis de la demandante, alcanza los $52.570.000, de modo que condenar además al pago de $52.000.000 importaría que conservara el inmueble y al mismo tiempo percibiera su valor completo, lo que significaría un enriquecimiento sin causa.
También descartó las dos hipótesis planteadas en la demanda. La primera, que los fondos se habrían destinado a mejorar el loteo para obtener mejores precios: no se rindió prueba de proyectos, presupuestos ni obras frustradas. La segunda, que se habría vendido el inmueble a un tercero que sí cumpliera: no hubo prueba de ofertas o gestiones concretas de venta perdidas por el incumplimiento. El fallo añade que la circunstancia de haberse vendido el lote por un precio inferior al de mercado es consecuencia del precio que la propia actora aceptó al contratar y no del incumplimiento.
Sobre el informe de tasación que fijó el valor del Lote Once en $52.570.000, equivalentes a UF 1.286,36, a razón de $10.514 por metro cuadrado, el tribunal señaló que no constituye medio de prueba suficiente: es un instrumento privado de un tercero, su autor reconoció ser colega de larga data del representante legal de la actora y haber realizado la tasación a solicitud de este, no se pidió ni rindió prueba pericial, fija valores a agosto de 2026 y no a la época del contrato o de los incumplimientos, y aplica una corrección positiva sin indicar porcentaje ni comparables. Aun si el valor comercial fuera el indicado, razona el fallo, con ello se probaría, a lo sumo, el valor del lote que se recupera, no así una ganancia que se haya dejado de percibir.
Tampoco la venta del Lote 15 sirvió para acreditar con certeza el valor que habría obtenido el Lote Once: pese a tratarse de un lote de igual cabida de la misma subdivisión vendido el mismo día, el Lote 15 limita al norte con el camino público Pichil-Tres Esteros, en tanto que el Lote Once se ubica en la hilera sur. Las demás ventas acompañadas se realizaron por $30.000.000 (Lotes 3, 4 y 6), $35.000.000 (Lote 5, venta de la nuda propiedad) y $34.000.000 (Lote 34, de 0,52 hectáreas), y el propio Lote Once se vendió en $38.000.000. De ese conjunto, concluye el juez, no se desprende un valor cierto y único de mercado de $52.000.000 ni que la actora lo habría obtenido de no mediar el incumplimiento, «sino, a lo más, una mera posibilidad».
LO QUE ORDENA EL FALLO
La sentencia declara resuelto el contrato y ordena a la demandada restituir el Lote Once a la actora dentro de décimo día de ejecutoriada. Una vez firme, dispone cancelar la inscripción de dominio de fojas 4087 N° 6507, la de hipoteca de fojas 1823 N° 2172 y la de prohibición de enajenar de fojas 1876 vuelta N° 2584, todas del Conservador de Bienes Raíces de Osorno, oficiándose al efecto para que el dominio conste a nombre de la demandante.
El fallo precisa que con el certificado conservatorio de 11 de noviembre de 2024 no consta la existencia de terceros que hayan adquirido derechos sobre el inmueble, y que la resolución se entiende sin perjuicio de los derechos que estos pudieran haber adquirido de buena fe conforme a los artículos 1490, 1491 y 1876 del Código Civil.
En materia de costas, el tribunal consideró que la demandada no fue totalmente vencida, ya que la demanda se acogió solo en cuanto a la resolución y restituciones y se rechazó en lo indemnizatorio, por lo que cada parte soportará las suyas, de conformidad con el artículo 144 del Código de Procedimiento Civil.
En nuestra lectura, el caso ilustra una distinción que conviene tener presente: la resolución del contrato y la indemnización de perjuicios responden a lógicas distintas, y la segunda exige acreditar un daño cierto y causalmente ligado al incumplimiento, no la mera expectativa de un mejor precio. La sentencia deja a la vendedora con el inmueble recuperado, pero sin la ganancia que invocaba.
Rol C-10-2026, Segundo Juzgado de Letras en lo Civil de Osorno.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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