Juzgado de Paillaco rechaza demanda por vicios redhibitorios contra venta de parcela en loteo Los Cerezos
Una compraventa inmobiliaria que terminó en tribunales por problemas de deslindes, una comunidad indígena colindante y un acceso a la Ruta 5 Sur sin autorización administrativa tuvo su desenlace judicial: el Juzgado de Letras y Garantía de Paillaco rechazó la demanda de El Cascajal SpA contra South Andes Fruit and Forestry Company S.A., más conocida como Saffco S.A., descartando que los defectos denunciados constituyeran vicios redhibitorios.
La sentencia, dictada el 1 de septiembre de 2026 en la causa Rol C-68-2025, resolvió además que no operó la prescripción extintiva alegada por la vendedora, aunque ello no fue suficiente para salvar la acción principal: la compradora pretendía una rebaja del 50% del precio de compraventa, esto es, $10.250.000, más una indemnización de perjuicios que superaba los $215.000.000 entre daño emergente y lucro cesante.
LA COMPRA Y LOS DEFECTOS DENUNCIADOS
La compradora adquirió el 10 de octubre de 2023, por $20.500.000 pagados al contado, el Lote A-2.1 del proyecto Los Cerezos, una parcela de unos 5.552 metros cuadrados ubicada en Paillaco. Según relató en su demanda, la finalidad de la adquisición era desarrollar un proyecto inmobiliario comprometido con un tercero: construir dos viviendas, una de unos 300 metros cuadrados y otra de 80, y entregar el encargo a más tardar el 30 de marzo de 2024, operación que le reportaría un retorno de $235.000.000.
La actora sostuvo que la vendedora ocultó varias irregularidades preexistentes: un conflicto de deslindes con la vecina colindante, miembro de una comunidad indígena mapuche; el desplazamiento de estacas demarcatorias hacia el interior del predio; la extracción de agua desde su propiedad por parte de los vecinos; el secamiento estacional del estero El Trébol, que era uno de los atractivos del lote; y la inexistencia de una autorización de la Dirección de Vialidad para el acceso del loteo a la Ruta 5 Sur, situación que incluso motivó un apercibimiento de cierre del acceso por parte del Ministerio de Obras Públicas.
LA EXCEPCIÓN DE PRESCRIPCIÓN
La demandada opuso la excepción de prescripción extintiva, argumentando que la acción redhibitoria prescribe en un año desde la entrega real del inmueble, conforme al artículo 1866 del Código Civil, plazo que a su juicio se contaba desde el 10 de octubre de 2023, fecha de la entrega, o a más tardar desde el 23 de octubre de 2023, cuando se inscribió la compraventa. Como la demanda se presentó el 13 de marzo de 2025, estimaba que el plazo estaba largamente superado.
El tribunal rechazó la excepción. Razonó que, aunque el libelo tiene párrafos confusos, la acción ejercida corresponde a una de rebaja de precio con indemnización de perjuicios, y que para esa acción el artículo 1869 del Código Civil contempla un plazo de prescripción de dieciocho meses tratándose de bienes raíces. En consecuencia, la demanda fue interpuesta y notificada dentro de plazo.
LOS TESTIGOS DECLARADOS INHÁBILES
En la arista probatoria, el juzgado acogió las tachas formuladas contra los dos testigos presentados por la defensa de la vendedora. La vecina colindante fue declarada inhábil por enemistad con el demandante, reconocida por ella misma al responder las preguntas de tacha. El otro testigo, presentado como representante legal de la demandada, fue declarado inhábil por su calidad de dependiente de la empresa, en virtud de los numerales 4 y 5 del artículo 358 del Código de Procedimiento Civil, al quedar acreditado que presta servicios retribuidos a la sociedad y que incluso había recibido la notificación de la demanda en representación de ella.
FONDO: NO HAY VICIOS REDHIBITORIOS
Al analizar el fondo, el tribunal descartó uno por uno los cinco grupos de defectos invocados por la actora, concluyendo que ninguno configuraba un vicio redhibitorio en los términos del artículo 1858 del Código Civil.
Sobre la existencia de una comunidad indígena en el predio colindante, la sentencia señaló que ello no puede ser un vicio del bien raíz, pues no se trata de un defecto material o funcional interno de la cosa vendida que impida su uso natural. El juzgado incluso advirtió que la alegación parecía ver una amenaza en la mera existencia de la comunidad, cuestión que difiere por completo de lo que la ley exige para declarar un vicio redhibitorio.
En cuanto a los problemas de deslindes, el tribunal razonó que el propio relato de la actora los sitúa como hechos posteriores a la compraventa, lo que excluye el requisito de que el vicio exista al tiempo de la venta. Además, la compradora tuvo acceso a la documentación pública del predio y pudo visitarlo antes de comprar.
Respecto de la extracción ilegal de agua por los vecinos, el juzgado sostuvo que se trata de un comportamiento de un tercero, eventualmente un ilícito, cuya única vinculación con el inmueble es el paso de una manguera que el propio dueño podría retirar, sin que exista una servidumbre de acueducto que limite su dominio.
Sobre el desabastecimiento estacional del estero El Trébol, el tribunal indicó que el eventual vicio no existía al momento de celebrarse el contrato y que no es un defecto inherente al predio, pues si se elimina la conducta que lo ocasiona, el problema desaparece. Adicionalmente, la demandada acreditó contar con un derecho de aprovechamiento de aguas inscrito, y la actora no logró demostrar sus dichos con prueba válida.
Finalmente, en relación con la falta de autorización del acceso a la Ruta 5 Sur, el juzgado sostuvo que las normas del DFL 850 que exigen autorización de la Dirección de Vialidad se presumen conocidas por todos, máxime cuando intervinieron abogados en la suscripción del contrato. El tribunal agregó que el vicio no puede considerarse oculto, pues es un hecho público y notorio que los accesos a vías de alta velocidad requieren pistas de aceleración y frenado, lo que debe incorporarse al costo de cualquier proyecto de inversión.
IMPACTO DE LA DECISIÓN
Con estos fundamentos, el juzgado rechazó íntegramente la demanda, con costas para la actora. La decisión refuerza el criterio de que la acción quanti minoris del artículo 1857 del Código Civil exige vicios ocultos, graves y preexistentes a la venta, y que las expectativas sociales del comprador sobre el vecindario o las conductas de terceros no pueden transformarse en defectos del inmueble vendido.
El fallo también precisa que el plazo de prescripción aplicable a la acción de rebaja de precio en bienes raíces es el de dieciocho meses del artículo 1869 del Código Civil, y no el anual del artículo 1866, distinción relevante para futuras reclamaciones de este tipo.
La sentencia fue dictada en la causa Rol C-68-2025 por el Juzgado de Letras y Garantía de Paillaco.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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