La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo presentado por la parte demandante y, en sentencia de reemplazo, declaró resuelto el segundo contrato de compraventa y acogió la acción reivindicatoria, revirtiendo lo decidido por las instancias inferiores. El fallo, dictado el 29 de julio de 2026, establece que los efectos de la resolución del primer contrato se extienden al segundo, celebrado entre las sociedades demandadas, por aplicación del artículo 1491 del Código Civil.
El caso se originó por la demanda de un agricultor en contra de la Sociedad Agrícola Hydronova Limitada y la Sociedad Inmobiliaria Casanoba Limitada, ambas representadas por su hijo. El demandante solicitó la nulidad por simulación de dos compraventas sucesivas, la primera de 13 de enero de 2014 y la segunda de 1 de septiembre de 2017, que recayeron sobre los mismos bienes raíces y derechos de aprovechamiento de aguas en el valle de Azapa, Arica.
En primera instancia, el Tercer Juzgado de Letras de Arica rechazó la demanda de nulidad por simulación, pero acogió la demanda subsidiaria de resolución del primer contrato por incumplimiento en el pago del precio. En contra de este fallo, ambas partes apelaron. La Corte de Apelaciones de Arica confirmó la decisión en mayo de 2025, rechazando también la resolución del segundo contrato y la acción reivindicatoria, al considerar que el actor no tenía legitimación activa respecto del segundo acto jurídico.
LA CONTROVERSIA SOBRE LA SIMULACIÓN
El demandante sostenía que ambos contratos fueron simulados y que se celebraron con la finalidad de distraer sus bienes para evitar embargos por deudas que lo afectaban. Argumentó que no hubo intención real de transferir los inmuebles y que el precio pactado era irrisorio en comparación con el valor comercial de los terrenos, que incluían invernaderos y un packing. Fundó su acción en la falta de consentimiento y en la existencia de una causa ilícita.
Tanto el tribunal de primera instancia como la Corte de Apelaciones descartaron la existencia de simulación. Los sentenciadores razonaron que la sola circunstancia de que el mismo hijo representara a ambas sociedades no constituía un antecedente determinante, y que el demandante no logró probar con pruebas suficientes, precisas y concordantes el acuerdo simulatorio. El informe de tasación presentado fue desestimado por tratarse de un documento privado no reconocido, y la prueba testimonial no dio razón suficiente de sus dichos.
ALCANCE DE LA RESOLUCIÓN DEL CONTRATO
El punto central del recurso de casación se centró en determinar si la resolución del primer contrato de compraventa, declarada por incumplimiento, podía extenderse al segundo contrato celebrado entre las sociedades demandadas, y si procedía la acción reivindicatoria contra la actual poseedora. La Corte Suprema consideró que los jueces del fondo incurrieron en un error al rechazar estas acciones.
El máximo tribunal razonó que el artículo 1491 del Código Civil habilita al vendedor para ejercer la acción reivindicatoria contra el actual poseedor inscrito del inmueble cuando la condición resolutoria consta en el título respectivo. En este caso, la escritura pública de 13 de enero de 2014 dejaba constancia de que el precio no estaba totalmente pagado, existiendo un saldo insoluto de 45 millones de pesos.
REIVINDICACIÓN Y MALA FE DE LA TERCERA ADQUIRENTE
La Corte Suprema determinó que la Sociedad Inmobiliaria Casanoba Limitada no podía desconocer la condición resolutoria, dado que su representante legal era el mismo que el de la sociedad vendedora. Por lo tanto, se encontraba en conocimiento del saldo de precio insoluto, lo que configuraba su mala fe. En consecuencia, no se cumplían los requisitos del artículo 1490 del Código Civil para proteger al tercero poseedor de buena fe.
Con estos fundamentos, la sentencia de reemplazo revocó la decisión de segunda instancia y acogió la demanda de resolución del contrato de 1 de septiembre de 2017 y la acción reivindicatoria. Se ordenó la restitución de los inmuebles y derechos de agua dentro de diez días desde que el fallo quedara firme, y la cancelación de las inscripciones conservatorias a nombre de la sociedad demandada. Además, se hizo lugar a la reserva de discutir el monto de los frutos y deterioros en la etapa de cumplimiento.
EL CRITERIO SOBRE LA LEGITIMACIÓN ACTIVA
Un aspecto relevante del fallo es que la Corte Suprema corrigió el criterio de las instancias inferiores sobre la legitimación activa del demandante para impugnar el segundo contrato. Si bien el actor era un tercero ajeno a ese acto jurídico, el tribunal estableció que los efectos retroactivos de la resolución del primer contrato, que se asemeja a la nulidad, alcanzan al contrato posterior. Al haber constado la condición en el título inscrito u otorgado por escritura pública, el vendedor originario puede perseguir la cosa en manos de quien la detente.
La decisión se adoptó con la redacción del ministro Arturo Prado P., y fue pronunciada por la Primera Sala de la Corte Suprema, integrada por los ministros Mauricio Silva C., María Angélica Repetto G., María Soledad Melo L. y el abogado integrante Raúl Patricio Fuentes M., quien no firmó por ausencia.
Rol N° 20.237-2025, Corte Suprema.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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