El 1º Juzgado de Letras de Osorno ordenó la restitución de un local comercial de calle Errázuriz 1451, en pleno centro de Osorno, poniendo fin a un arriendo que se arrastra desde 1979 y que sobrevivió al cambio de dueño del inmueble, a una demanda de precario y a un largo conflicto judicial entre las partes. La sentencia, dictada el 13 de octubre de 2026, acogió la demanda de restitución por extinción del derecho del arrendador y el cobro de rentas, aunque desestimó la pretensión de la ocupante de cobrar sesenta y cinco millones de pesos por mejoras útiles.
El fallo contiene un dato que interesa al mercado arrendaticio: el tribunal resolvió que al contrato le resultan aplicables las normas del D.L. 964 de 1975, sobre arrendamiento de predios urbanos, y no la Ley 18.101, porque fue celebrado con anterioridad a su entrada en vigencia. De ahí se sigue una consecuencia relevante: por tratarse de un local comercial, el plazo para la restitución se reduce a la mitad, quedando en un año.
UN ARRIENDO QUE PARTIÓ EN 1979
Según los hechos que el fallo tuvo por acreditados, en 1979 un particular entregó en arrendamiento a otra persona un retazo de sitio en Errázuriz 1451, en forma consensual, por plazo indefinido y con una renta de 3.000 pesos mensuales. En ese terreno la arrendataria instaló primero un kiosco de comidas y luego construyó un local para el Café Jetros, con autorización sanitaria.
Tras el fallecimiento del arrendador en 2004, su hija continuó recibiendo las rentas, que a esa altura ascendían a 125.000 pesos mensuales. En abril de 2018, los herederos vendieron el inmueble a Inmobiliaria e Inversiones Cugat Limitada, que en agosto de ese año envió una carta certificada pidiendo la restitución del terreno por extinción del derecho del arrendador. La arrendataria siguió en el local y, desde noviembre de 2019, comenzó a consignar las rentas en la Tesorería General de la República, práctica que se extendió hasta agosto de 2022.
EL PRECARIO QUE NO PROSPERÓ
Antes de este juicio hubo otro. La inmobiliaria dedujo una demanda de precario en procedimiento monitorio, causa que quedó radicada en el mismo tribunal bajo el rol C-2609-2022. La ocupante se opuso invocando su calidad de arrendataria y acompañó recibos de pago. El 7 de enero de 2023 el tribunal tuvo por justificada la ocupación, puso término al procedimiento monitorio y dejó sin efecto la orden de desalojo, sin costas por haber litigado con motivo plausible.
La defensa sostuvo que desde la inscripción de dominio, el 24 de abril de 2018, habían pasado casi ocho años, lo que a su juicio hacía prescribir la acción. El tribunal no la siguió en ese punto. Razonó que el derecho a exigir la restitución emana del dominio y no se extingue mientras el demandante sea titular de ese derecho. Distinta suerte corrió el cobro de rentas: al tratarse de obligaciones personales, declaró prescritas las anteriores a abril de 2022.
LOS PLAZOS Y LA RENTA
El punto más discutido fue el plazo. El D.L. 964 fija doce meses para la restitución, con un aumento de un mes por cada año completo de ocupación, con un tope de dos años. En la especie, el cálculo arrojaba 58 meses, pero el tribunal lo limitó al máximo legal. Y como se trata de un local comercial, aplicó la reducción a la mitad: un año, contado desde el 1 de abril de 2026.
La sentencia ordenó además pagar las rentas de abril de 2022 a abril de 2026 y las que se devenguen hasta la entrega efectiva, sobre la base de una renta mensual de 125.000 pesos, con reajustes según la variación del Índice de Precios al Consumidor. El inmueble deberá entregarse con los servicios básicos y derechos de aseo al día o sin deudas. No hubo condena en costas.
MEJORAS POR SESENTA Y CINCO MILLONES
La ocupante también pidió que se le pagaran mejoras útiles avaluadas en sesenta y cinco millones de pesos y que se le reconociera el derecho de retención del inmueble hasta el pago. El tribunal rechazó esa demanda reconvencional. Observó que el arriendo fue verbal y que no hubo prueba sobre lo pactado en materia de mejoras. La edificación existía antes de que la inmobiliaria comprara, fue costeada por la arrendataria y no consta autorización del dueño ni permiso de edificación o recepción municipal. Tampoco se acreditó que el actual propietario hubiera consentido mejoras útiles, por lo que, concluyó, no está obligado a reembolsarlas.
QUÉ SIGUE
La sentencia no se pronunció sobre la demanda subsidiaria de desahucio, por ser incompatible con la acción principal. El fallo fue dictado en la causa Rol C-662-2026 del 1º Juzgado de Letras de Osorno, con fecha 13 de octubre de 2026.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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