| Tribunal | Primera Sala de la Corte Suprema |
|---|---|
| Fecha | 27 de julio de 2026 |
| Rol | 29.038-2025 |
| Materia | Derecho Civil |
| Resultado | Rechaza el recurso de casación en el fondo |
| Recurso | Casación en el fondo |
La Corte Suprema confirmó que un conflicto de intereses entre socios de una inmobiliaria, originado por la celebración de un contrato de arrendamiento que una de las partes considera inoponible o nulo, debe resolverse en la justicia arbitral y no en los tribunales ordinarios de justicia. Con este fallo, el máximo tribunal rechazó el recurso de casación en el fondo presentado por la demandante y ratificó la decisión del Segundo Juzgado Civil de Concepción, que previamente había acogido la excepción de incompetencia absoluta.
El litigio se originó por la demanda presentada por una sociedad anónima y una persona natural en contra de varias sociedades y personas, buscando que se declarara la inoponibilidad, y en subsidio la nulidad absoluta o relativa, de un acto jurídico contenido en una escritura pública de agosto de 2021. Este acto dejaba sin efecto un contrato de arrendamiento vigente desde 2007 y establecía uno nuevo sobre el mismo inmueble del Centro Comercial Versluys, en San Pedro de la Paz.
Los demandantes sostenían que el nuevo contrato fue celebrado por una misma persona actuando en representación de ambas partes, en un caso de autocontratación y conflicto de intereses, y que ello perjudicaba a la socia demandante. Por ello, consideraban que el asunto debía tramitarse conforme a las normas de la Ley 18.101, que regula los juicios sobre arrendamiento de predios urbanos, ante un juzgado civil.
LA CLAVE DEL CONFLICTO SOCIETARIO
Los demandados opusieron la excepción de incompetencia, argumentando que el conflicto no era solo materia de un contrato de arrendamiento, sino que se trataba de un problema derivado de la relación entre socios y de un contrato de administración. En esos instrumentos, se había pactado una cláusula compromisoria que obligaba a resolver las controversias ante un árbitro arbitrador.
Tanto el juzgado de primera instancia como la Corte de Apelaciones de Concepción acogieron esta postura. Los tribunales consideraron que, aunque las acciones presentadas se enmarcaban en las normas de la ley de arrendamiento, el fondo del asunto consistía en determinar si se excedieron las facultades de un mandato o contrato de administración. Por lo tanto, para resolver si el contrato de arrendamiento era inoponible o nulo, primero era necesario analizar las escrituras públicas sociales y el contrato de administración, materias que están sujetas a arbitraje.
LA RATIFICACIÓN DE LA CORTE SUPREMA
En su sentencia, dictada el 27 de julio de 2026, la Primera Sala de la Corte Suprema coincidió con esa interpretación. El máximo tribunal razonó que los hechos que fundamentan la demanda están íntimamente ligados a la relación societaria entre las partes y al contrato de administración que une a la inmobiliaria con la sociedad administradora. Por ello, concluyó que el conocimiento del asunto corresponde a la justicia arbitral, tal como lo pactaron las partes en las cláusulas compromisorias, que deben ser respetadas como ley contractual.
De esta manera, la Corte Suprema desestimó los argumentos del recurrente, que alegaba la vulneración de normas del Código Orgánico de Tribunales y de la Ley 18.101. Los jueces del máximo tribunal determinaron que los tribunales del mérito realizaron una recta aplicación de la ley al acoger la excepción de incompetencia, ya que el conflicto de fondo excede el marco de un simple juicio de arrendamiento.
UN CRITERIO SOBRE LA AUTONOMÍA DE LA VOLUNTAD
El fallo de la Corte Suprema refuerza el valor de las cláusulas compromisorias pactadas en contratos societarios y de administración. La decisión establece que cuando una controversia, aunque se relacione con un contrato de arrendamiento, tiene su origen en conflictos de interés y extralimitación de facultades de un mandato, la materia debe ser conocida por el árbitro designado en el pacto arbitral. Esta resolución subraya la importancia de respetar la voluntad de las partes que acuerdan someter sus disputas a un medio alternativo de resolución de conflictos, como es el arbitraje.
El fallo fue redactado por la ministra María Soledad Melo Labra y pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema.
Rol N° 29.038-2025, Corte Suprema; causa Rol C-67-2023, 2º Juzgado Civil de Concepción; y causa N°Civil-1959-2024, Corte de Apelaciones de Concepción.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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