La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo presentado por la empresa demandada en una disputa por incumplimiento de un contrato de promesa de compraventa de un inmueble y derechos de aguas. Con esta decisión, queda firme la condena a pagar una cláusula penal de cincuenta millones de pesos a la sociedad promitente vendedora, tras confirmarse que fue la compradora quien se desistió unilateralmente del negocio después de que ambas partes subsanaran los defectos que impedían la celebración del contrato definitivo.
El máximo tribunal determinó que el arbitrio adolecía de una manifiesta falta de fundamento, ya que la recurrente omitió denunciar la infracción de normas decisorias de la litis y planteó de forma subsidiaria los errores sobre las leyes reguladoras de la prueba, algo improcedente en un recurso de derecho estricto. De esta manera, los hechos establecidos por los jueces del fondo quedaron inamovibles.
EL ORIGEN DEL CONFLICTO
El litigio se originó por un contrato de promesa de compraventa suscrito el 31 de enero de 2022 entre la Sociedad Comercial Agrícola Paidahuen Limitada, como promitente vendedora, y la Inmobiliaria y Constructora Pimentel Spa, como promitente compradora. El acuerdo incluía un inmueble inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de Los Andes y derechos de aprovechamiento de aguas, con un precio total de 9.957 U.F.
El contrato establecía un plazo de 30 días hábiles para celebrar la compraventa definitiva, y una cláusula penal de cincuenta millones de pesos para la parte que incumpliera. Al vencerse el plazo, el contrato no se celebró debido a defectos formales en la documentación de la vendedora, como errores en la razón social de la sociedad y en el mandato de su representante.
LAS CONVERSACIONES POSTERIORES AL PLAZO
Pese al vencimiento del plazo, las partes continuaron las tratativas para subsanar los errores, lo que el tribunal de primera instancia interpretó como una prórroga tácita del acuerdo. Durante ese periodo, la compradora envió un borrador de la escritura definitiva y se realizaron gestiones para superar las observaciones.
Sin embargo, en julio de 2022, la promitente compradora comunicó su intención de dejar sin efecto la promesa, argumentando una nueva normativa del Ministerio de Agricultura sobre parcelaciones rurales. La vendedora insistió en concretar el negocio, pero la compradora finalmente señaló que la promesa quedaba sin efecto por no haberse cumplido el plazo original.
LA DECISIÓN DE PRIMERA INSTANCIA Y SU RECTIFICACIÓN
El Primer Juzgado de Letras de San Felipe acogió la demanda en abril de 2024, declarando que la compradora incumplió el contrato al desistirse unilateralmente una vez superados los defectos. El fallo la condenó a pagar los cincuenta millones por concepto de cláusula penal.
La sentencia de primera instancia fue rectificada en junio del mismo año para corregir un error en la parte resolutiva: se precisó que la demandada condenada era la Inmobiliaria y Constructora Pimentel Spa y no la demandante, y se estableció que las costas se imponían a la demandada, no a la actora.
La Corte de Apelaciones de Valparaíso confirmó la sentencia en junio de 2026, tras lo cual la parte demandada dedujo el recurso de casación en el fondo que ahora fue rechazado.
LOS ERRORES DENUNCIADOS Y LA RESPUESTA DE LA CORTE SUPREMA
La recurrente denunció la infracción de diversas normas del Código Civil, argumentando que no se determinó si la demandante estaba en condiciones de cumplir, que no se aplicó correctamente la teoría de la mora y que la cláusula penal se aplicó sin estar acreditada la mora de la demandada. En subsidio, alegó una incorrecta valoración de la prueba, cuestionando que los correos y conversaciones no acreditaban la prórroga ni la constitución en mora.
Sin embargo, la Primera Sala de la Corte Suprema observó que el recurso omitió extender las infracciones a normas que tienen el carácter de decisorias de la litis. Además, señaló que el planteamiento subsidiario de los errores sobre las leyes reguladoras de la prueba es improcedente, pues la casación en el fondo no admite argumentaciones eventuales o condicionales. El artículo 772 del Código de Procedimiento Civil exige que el recurrente opte por una sola línea de argumentación jurídica.
LOS HECHOS RESULTARON INAMOVIBLES
El tribunal de casación enfatizó que las transgresiones denunciadas buscaban desvirtuar los supuestos fácticos asentados por los jueces del fondo. En particular, se buscaba impugnar la conclusión de que ambas partes habían consentido en subsanar los defectos más allá del plazo original y que la demandada resolvió unilateralmente dejar sin efecto la promesa.
Al no haberse denunciado en ese capítulo la infracción de leyes reguladoras de la prueba, los hechos establecidos en el fallo resultaron inamovibles y definitivos para la Corte Suprema. Esto selló la suerte del recurso, que fue rechazado por manifiesta falta de fundamento.
Rol N° 37.173-2026, Corte Suprema.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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