Santiago, cuatro de agosto de dos mil veintiséis. La Corte Suprema dejó firmes los rechazos a la demanda de resolución de contrato e indemnización de perjuicios presentada por una sociedad compradora contra una inmobiliaria, en el marco de una promesa de compraventa de parcelas en el sector de Puerto Ensenada, comuna de Puerto Varas. El máximo tribunal declaró inadmisible el recurso de casación en la forma y rechazó el de fondo, confirmando así lo resuelto por la Corte de Apelaciones de Puerto Montt y, previamente, por el Juzgado de Letras de Puerto Varas. La decisión consolida un criterio relevante sobre la exigibilidad de las obligaciones en los contratos de promesa y sobre los límites de la revisión fáctica en sede de casación.
El conflicto se originó en un contrato de promesa de compraventa suscrito el 25 de agosto de 2021, mediante el cual la sociedad compradora se obligó a adquirir cuatro lotes del Loteo Parque Residencial Puerto Ensenada, por un precio total de $590.000.000, pagaderos en 24 cuotas. La promitente compradora alcanzó a pagar $296.800.000, pero a partir de octubre de 2022 suspendió los pagos. Sostuvo que la vendedora habría incumplido el contrato al no acreditar que estaba tramitando la subdivisión predial al momento de celebrar la promesa, y que la aprobación del proyecto se habría vuelto imposible por un cambio de criterio del Servicio Agrícola y Ganadero (SAG), plasmado en las Circulares N°471/2022 y N°475/2022. Con esos argumentos, pidió la resolución del contrato, la restitución de lo pagado y el pago de una cláusula penal de $5.000.000.
La inmobiliaria demandada negó el incumplimiento, afirmó que la subdivisión sí se tramitaba y fue aprobada, y acusó a la compradora de ser la verdadera incumplidora. Dedicó una demanda reconvencional para que se declarara resuelto el contrato por el no pago del precio y se aplicara la sanción pactada. El 8 de octubre de 2024, el Juzgado de Letras de Puerto Varas rechazó tanto la demanda principal como la reconvencional. La demandante apeló solo respecto del rechazo de su demanda principal, y la Corte de Apelaciones de Puerto Montt confirmó la sentencia el 15 de mayo de 2026, sin costas. La sentencia de alzada quedó firme en cuanto al rechazo de la demanda reconvencional.
LA CLAVE DEL RECHAZO: LA OBLIGACIÓN NO ERA EXIGIBLE
La Corte de Apelaciones de Puerto Montt estableció que, a la fecha de interposición de la demanda, el 21 de octubre de 2022, no existía incumplimiento atribuible a la promitente vendedora. El plazo para celebrar el contrato definitivo estaba pendiente: el saldo del precio se pagaría en cuotas hasta septiembre de 2023, y la escritura pública debía suscribirse dentro de los 45 días corridos siguientes al pago total. Por lo tanto, la obligación principal de la vendedora aún no era exigible. El tribunal de alzada precisó, además, que la autorización de subdivisión no estaba establecida como una obligación inmediata en el contrato de promesa, sino que debía estar lista al momento de la firma del contrato definitivo, lo que ocurrió con la aprobación del SAG en enero de 2023, con antelación al vencimiento del plazo pactado.
LA CASACIÓN EN LA FORMA: FALTA DE PREPARACIÓN DEL RECURSO
Contra el fallo de la Corte de Apelaciones, la demandante dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo. En el arbitrio formal, invocó la causal del numeral 5° del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el numeral 4° del artículo 170 del mismo código, alegando falta de fundamentación y omisión de declarar de oficio la nulidad absoluta por objeto ilícito. La Corte Suprema desestimó el recurso por un defecto de procedural: el vicio no fue reclamado oportunamente contra la sentencia de primer grado. El tribunal explicó que la recurrente no preparó el recurso en los términos del artículo 769 del Código de Procedimiento Civil, pues el reproche se dirigía contra la sentencia de alzada, sin haber impugnado previamente el fallo de instancia. Esa omisión resultó fatal para la admisibilidad del recurso.
LA CASACIÓN EN EL FONDO: FALTA DE FUNDAMENTO
En cuanto al recurso de fondo, la recurrente acusó la infracción de los artículos 1462, 1489, 1545, 1546, 1682 y 1683 del Código Civil, en relación con el artículo 3° del Decreto Ley N°3.516. La Corte Suprema rechazó el arbitrio por manifiesta falta de fundamento. El tribunal sostuvo que el recurso se construyó sobre una base fáctica distinta a la establecida por los jueces del fondo, lo que resulta inaceptable. Los sentenciadores de la instancia descartaron que existiera una obligación de estar efectuando la subdivisión al momento de celebrar la promesa, mientras que la recurrente postulaba lo contrario, sin denunciar la infracción de normas reguladoras de la prueba. Respecto de la nulidad absoluta por objeto ilícito, la Corte recordó que su declaración es privativa de los jueces del fondo y, además, se asienta en presupuestos fácticos ajenos a los establecidos en el fallo. En consecuencia, se descartó la revisión fáctica pretendida.
UNA DECISIÓN QUE REAFIRMA LOS LÍMITES DE LA CASACIÓN
La sentencia de la Corte Suprema, dictada por la Primera Sala, integrada por los ministros Arturo Prado Puga, Mauricio Alonso Silva Cancino, María Angélica Cecilia Repetto García, María Soledad Melo Labra y Dinko Antonio Franulic Cetinic, tiene un doble impacto. Por un lado, confirma la aplicación del criterio de que, en los contratos de promesa, la exigibilidad de las obligaciones depende del plazo pactado, y no de las expectativas de una de las partes. Por otro lado, reafirma la doctrina de que los recursos de casación no pueden basarse en una revisión de los hechos asentados por los jueces del fondo, salvo que se denuncie eficazmente la infracción de normas legales reguladoras de la prueba. La decisión deja a firme que la promitente vendedora cumplió con su carga de obtener la subdivisión con la antelación debida al plazo para celebrar la compraventa definitiva.
Rol N° 32.903-2026, Corte Suprema; Rol Civil N°1486-2024, Corte de Apelaciones de Puerto Montt; Rol C-1752-2022, Juzgado de Letras de Puerto Varas.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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