La nueva Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) llegó al Tribunal Constitucional (TC). El lunes, 46 diputados de oposición, acompañados por alcaldes y por el gobernador de Santiago, Claudio Orrego, presentaron un requerimiento de inconstitucionalidad contra el decreto que la modificó, y la réplica del Ejecutivo no tardó: desde el Encuentro Nacional de la Empresa (Enade) 2026, el ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, advirtió que la ofensiva retrasará la reactivación de la construcción que el Gobierno esperaba desde noviembre.
En el mercado, las inmobiliarias anticipan un freno en la compra de terrenos y en el inicio de obras hasta conocer el desenlace, según publicó El Mercurio. José Ignacio Maturana, gerente inmobiliario de Norte Verde, anticipó que los proyectos en análisis con las normas impugnadas «quedarán en pausa hasta que se conozca el resultado».
QUÉ CAMBIÓ EN LA ORDENANZA
Se trata del Decreto Supremo N° 68 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), firmado por el Presidente José Antonio Kast y el ministro Iván Poduje, publicado el 2 de octubre en el Diario Oficial tras una consulta ciudadana en abril y la toma de razón de la Contraloría.
El cambio central apunta a cuántas viviendas caben en un terreno. Los planes reguladores fijan cuántas personas pueden vivir por hectárea y la ordenanza traducía esa cifra a departamentos suponiendo cuatro personas por hogar. El decreto bajó ese factor a 2,8, en línea con el tamaño promedio de los hogares según el Censo 2024, y lo redujo a 1,4 en proyectos ubicados a no más de 600 metros a pie de estaciones de metro, tren o teleférico, o junto a vías expresas y troncales. Con el ejemplo del propio requerimiento, donde antes cabían 100 viviendas ahora podrían levantarse unas 143, y cerca de 286 en esas zonas.
En las mismas áreas, los proyectos podrán rebajar hasta la mitad los estacionamientos que exige el plan regulador. Los conjuntos armónicos, en tanto, podrán emplazarse en terrenos más pequeños y, cerca del transporte, sumar hasta 75% más de constructibilidad si sus unidades no superan los 90 m².
LA APUESTA OFICIAL
El objetivo declarado es abaratar las viviendas: al permitir más unidades por paño, el valor del suelo se reparte entre más compradores, a cambio de departamentos más pequeños. El Minvu justificó la medida en que en 2025 la edificación habitacional autorizada tocó su menor nivel desde 2008, con un déficit que «supera las quinientas mil unidades». La iniciativa se suma al subsidio a la tasa hipotecaria y a la exención del IVA a la venta de casas y departamentos contenidos en la Ley de Reconstrucción.
EL ARGUMENTO DE LOS REQUIRENTES
La impugnación apunta al factor de 1,4, la rebaja de estacionamientos, las reglas de conjuntos armónicos y un régimen transitorio que permite a proyectos ya aprobados, pero aún sin recepción municipal, acogerse a las nuevas normas durante dos años. El escrito sostiene que «un reglamento no puede hacer lo que la ley reservó al plan regulador» y ejemplifica con la eliminación de la facultad municipal para prohibir la rebaja de estacionamientos cerca de estaciones.
«Un decreto no puede reemplazar la planificación de la ciudad ni el trabajo de técnicos, vecinos y autoridades locales y regionales», afirmó Orrego. El alcalde de Estación Central, Felipe Muñoz (IND-FA), advirtió que la falta de equipamiento y los problemas de infraestructura sanitaria de su comuna «hoy se pueden replicar en otros lugares». La diputada Lilian Betancurt (PDG), de la Comisión de Vivienda, apuntó que «no podemos repetir el desastre de los guetos verticales que ya sufre Estación Central».
LA DEFENSA DEL EJECUTIVO Y DE LA INDUSTRIA
En Enade, Quiroz respaldó «al ciento por ciento» al Tribunal Constitucional, pero planteó que no cualquier discrepancia de política pública puede llegar a esa sede: «El Tribunal Constitucional no es la sede para discusiones de mera legalidad», advirtió. El escrito se anticipó a ese argumento, aclarando que no discute la conveniencia de densificar y que «tampoco se pretende transformar al Tribunal Constitucional en una instancia de revisión general de la legalidad administrativa».
Para la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), el riesgo va en sentido contrario. Su vicepresidenta, Helen Martin, sostuvo que sin estos cambios «se fomenta un crecimiento en extensión», con mayores costos en infraestructura y traslados más largos. La consultora Colliers estimó que la nueva ordenanza podría impulsar unas 20.000 viviendas adicionales al año y 50.000 empleos en tres años. «Todo esto se perdería si la actual ofensiva logra avanzar», dijo su director ejecutivo, Jaime Ugarte.
En el Congreso, la diputada Paz Charpentier (republicana) afirmó que la norma «busca facilitar la construcción de viviendas y recuperar el sueño de la casa propia» y calificó el requerimiento como «una nueva acción de obstrucción política».
QUÉ VIENE AHORA
El TC deberá pronunciarse primero sobre la admisibilidad y luego sobre el fondo. Mientras tanto, el decreto sigue vigente, aunque quienes ya lo aplican quedan expuestos al fallo. Si el tribunal acoge la acción, las normas objetadas quedarían sin efecto. El abogado Rodrigo Andreucci, socio de Andreucci y Torrejón, advirtió que mientras no se zanje el caso «es muy difícil que un banco apruebe financiar» iniciativas basadas en estos beneficios, y que los permisos ingresados bajo esas reglas, «incluso en estos días», perderían valor.
No sería la primera vez: en agosto el TC acogió parte del reclamo opositor contra la Ley de Reconstrucción y en 2003 declaró inconstitucional un decreto del Minvu que modificaba la OGUC.
APLICABILIDAD PARA ABOGADOS
Para los operadores del sector, el decreto sigue vigente mientras se tramita el requerimiento, pero los permisos que se ingresen al alero de las normas impugnadas quedan expuestos a un eventual fallo adverso, incluso los presentados en estos días. A ello se suma el régimen transitorio de dos años, que permite a proyectos ya aprobados, pero aún sin recepción municipal, acogerse a las nuevas normas.
En nuestra lectura, el caso deja a la vista la tensión entre la potestad reglamentaria y las competencias que la ley entrega a los planes reguladores, y parece aconsejable que quienes ya operan bajo las nuevas reglas resguarden esa exposición mientras el tribunal define su pronunciamiento.
Fuente: Emol
Documento original: https://www.emol.com/noticias/Economia/2026/10/28/1215437/oguc-tribunal-constitucional-municipios-gore.html
Nota del Editor: Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
Acerca del Autor
