MESA 3B DE LAS IV JORNADAS NACIONALES DE DERECHO INMOBILIARIO 2026
La mesa 3B de las IV Jornadas Nacionales de Derecho Inmobiliario 2026, realizadas en la Universidad de Chile como casa anfitriona, reunió cuatro ponencias sobre los efectos de la ley 21772 en el sistema registral chileno. Los temas abordados fueron la remisión electrónica notarial de títulos, la calificación de los vicios de nulidad relativa y la firma de las partes, la incorporación de planos y superficies al registro de propiedad y el destino de la tradición, la rogación y la cláusula que faculta al portador. El registro audiovisual está disponible en YouTube.
REMISIÓN ELECTRÓNICA NOTARIAL Y PRINCIPIOS REGISTRALES
La primera expositora, la profesora Guidotti, examinó cómo la remisión electrónica notarial de títulos se inserta en un sistema registral que no es plenamente digital y que se ordena por principios como la prioridad y la rogación, sobre una serie cronológica de anotaciones en un repertorio todavía manual. Su punto de partida fue el numeral 12 del artículo 401 del Código Orgánico de Tribunales, incorporado por la ley 21772, que obliga al notario a enviar por vía electrónica determinados títulos al conservador competente para su inscripción.
Recordó que antes de la reforma la inscripción era impulsada materialmente por el interesado o por quien actuaba por él, y que la ley sumó al notario como un actor del procedimiento de acceso al registro. El numeral configura un mecanismo dual: para los títulos del artículo 52 de la ley del registro el envío opera por defecto, mientras que para los del artículo 53, de inscripción facultativa, exige manifestación positiva del compareciente y el pago del costo correspondiente.
Su hipótesis es que el envío debe entenderse como una función instrumental que sustituye el modo material de presentación sin alterar la estructura jurídica del registro. De ahí que no implique inscripción automática ni garantice la inscripción, y que el conservador conserve todas sus facultades de calificación. Tampoco, a su juicio, convierte al notario en representante del interesado, pues la fuente de la obligación es la ley y no la voluntad de las partes.
En materia de prioridad advirtió que la reforma no tocó las normas del repertorio, contenidas en los artículos 21 y siguientes de la ley del registro, que ordenan anotar los títulos según su orden de presentación y consignar hora, día y mes. Con la vía telemática surge la duda de cuándo se entiende presentado el título, si al transmitirlo la notaría, al recibirlo el conservador o al ingresar al repertorio, cuestión relevante porque de ello puede depender el rango de una hipoteca. La coexistencia de presentaciones físicas, solicitudes electrónicas de los usuarios y envíos notariales dificulta, dijo, asegurar una única secuencia cronológica, sobre todo con presentaciones fuera de horario y la regla de cierre diario del artículo 28.
Diferenció además los problemas de responsabilidad notarial de los de prioridad. Un retraso, una omisión o el envío a un conservador incompetente pueden generar responsabilidad, pero no deberían hacer retroactiva una prioridad ya asentada. Respecto de la rogación, sostuvo que el artículo 60 de la ley reconoce a los interesados pedir la inscripción y que la antigua exigencia de firma del artículo 78 número 5, hoy suprimida, dio origen a la cláusula que faculta al portador. Su propuesta es identificar la rogación con la idea de impulso externo más que con el traslado físico del documento, de modo que la voluntad de inscribir subsiste aunque desaparezca la comparecencia material. En cuanto a la tradición, y a partir de los artículos 670 y 686 del Código Civil, concluyó que el notario no manifiesta voluntad de transferir ni actúa como mandatario, y que la reforma elimina la presentación física pero no el consentimiento.
CALIFICACIÓN REGISTRAL, NULIDAD RELATIVA Y FIRMA DE LAS PARTES
El profesor Marco Antonio Sepúlveda Rucó, de la Universidad Central, se detuvo en el nuevo artículo 78 de la ley del registro conservatorio y en dos materias: la calificación de los vicios de nulidad relativa y la firma de las partes. Valoró que la norma haya pasado de reglamento a ley y advirtió que el numeral 10, al ampliar la información que el conservador puede consignar en el asiento, ensancha también el ámbito de la calificación registral.
Sobre la nulidad relativa recordó la tesis que reservaba la calificación a las nulidades absolutas y las situaciones que ella permitía pasar, como un inmueble de la sociedad conyugal sin la autorización correspondiente, un bien familiar ya inscrito o un inmueble de una persona sujeta a interdicción. Hoy, dijo, el conservador está obligado a incorporar el estado civil en el asiento, lo que lo fuerza a advertir esas circunstancias. Estimó, en todo caso, que quedó un vacío al no exigirse también el régimen económico del matrimonio, porque mientras no se acredite lo contrario deberá presumirse la sociedad conyugal.
Respecto de la firma de las partes explicó que el antiguo inciso segundo del artículo 78 exigía que los otorgantes firmaran la anotación cuando nadie hubiera sido facultado para pedir la inscripción, exigencia que en la práctica se sorteaba con la cláusula que facultaba al portador. Esa norma fue derogada, pero subsiste una referencia a las partes en el artículo 83 vigente. Sepúlveda recordó que la firma tampoco estuvo en el Código Civil, que solo apareció en el proyecto de Bello de 1853 y luego se eliminó, y enumeró otras desprolijidades de la reforma, como el mantenimiento de la antigua redacción del artículo 81 sobre la hipoteca o la convivencia de las expresiones departamento y comuna. Concluyó que al legislador de la ley 21772 la firma de las partes nunca le importó, en línea con un proyecto que buscaba un folio real electrónico, y que en un sistema fuertemente causal la intención de transferir y adquirir ya se manifiesta en el título.
PLANOS, SUPERFICIES Y SINGULARIZACIÓN GRÁFICA
Sebastián Soto Muñoz, abogado y primer suplente del conservador de bienes raíces de Rancagua, abordó la incorporación de planos y superficies al registro de propiedad. Su tesis es que la reforma, al incluir en el numeral 2 del artículo 78 los planos y superficies si hubiere, apuntó a una transición desde una singularización literaria hacia una gráfica, pero sin modificar la estructura de la descripción de los inmuebles ni otorgar por sí sola efectos de exactitud material a esos antecedentes.
Recordó que el sistema nació con un folio personal, centrado en el titular más que en la finca, y que el antiguo artículo 78 se contentaba con el nombre y los linderos del predio, técnica que Fernando Fueyo describió como infantil, vaga e inconfiable. Con el tiempo, añadió, los propios conservadores fueron incorporando planos y superficies a partir de proyectos de expropiación, subdivisiones urbanas y rurales y loteos, de modo que hoy conviven inscripciones de descripción precaria con otras de gran precisión gráfica.
Frente a un plano, planteó requisitos copulativos: que venga suscrito por los titulares, que se acompañe el original, que responda a un acto jurídico con trascendencia real y aprobado por autoridad competente y que sea congruente con los asientos previos. Subrayó que los conservadores no tienen facultades para medir en terreno ni están obligados a seguir la información del Servicio de Impuestos Internos, y que el problema es más agudo en el sector rural, donde no existe una norma de ajuste como la modificación del deslinde del artículo 67 para los inmuebles urbanos.
Entre las salidas prácticas mencionó la aplicación analógica de las reglas de la venta de predio rústico del artículo 1831 y siguientes, con su margen de diez por ciento, las declaraciones juradas de colindantes y las actas notariales, y no descartó la judicialización cuando no hay antecedentes en el registro, pues el tribunal puede valorar prueba que el conservador no alcanza a ponderar. Repasó fallos de la Corte Suprema: uno de 2008 que confirmó el rechazo ante un aumento de superficie de 3.900 a 5.500 metros cuadrados; uno de 2018 que respaldó el rechazo por una disminución de 13,8 a 7,13 hectáreas, con una hipoteca involucrada; uno de 2019 que ordenó inscribir porque los planos y superficies aún no eran menciones legales; y uno de 2020 que validó el rechazo por una diferencia de 20,81 metros cuadrados. Citó también un caso de Rancagua, con un lote colindante con Argentina que pasó de 16.000 a 43.000 hectáreas tras una actualización del catastro.
Su conclusión es que existe discrepancia de criterios entre conservadores y tribunales y que, por defecto, debe presumirse que el registro es inexacto en esta materia. La reforma, dijo, perdió la oportunidad de regular cómo se incorporan y califican los planos y no convierte la información gráfica en una presunción de exactitud. El avance hacia una verdadera singularización gráfica dependerá, a su juicio, de unificar criterios de calificación.
TRADICIÓN, ROGACIÓN Y LA CLÁUSULA QUE FACULTA AL PORTADOR
El profesor Pedro Hidalgo Sarzosa, de la Universidad de Concepción, se preguntó si con la ley 21772 se mantiene o desaparece la facultad concedida a un tercero para requerir la inscripción. Comenzó describiendo la cláusula que faculta al portador como una figura creada por la práctica registral, sin justificación legal expresa pero de gran utilidad, y sostuvo que sigue teniendo vigencia.
Su argumento se apoya en el numeral 12 del artículo 401 del Código Orgánico de Tribunales, que al aludir a la actuación del notario descarta la intervención personal de las partes, y en el hecho de que la tradición no está regulada en la ley del registro sino en el Código Civil, cuyas normas no fueron modificadas. Recordó que la tradición de los inmuebles del artículo 686 es una forma ficta, en que las partes declaran su intención de transferir en el título traslaticio y es un funcionario quien practica la inscripción. La exigencia de una declaración expresa, añadió, solo aparece en casos como la tradición del derecho real de herencia o la servidumbre del artículo 698.
Para reforzar su postura citó otras situaciones en que el sistema tolera aparentes desajustes: la hipoteca constituida en la misma escritura por quien todavía no es dueño, admitida por el artículo 2414, y el pacto de sustitución de régimen, cuya solemnidad es la escritura pública y la inscripción, pese a que en el mismo acto se liquida la comunidad. A su juicio, confundir las reglas procedimentales con las de fondo lleva a exigir una firma que el sistema nunca contempló en el Código Civil. Concluyó que las normas sobre tradición permanecen y que mantenerlas favorece la seguridad jurídica.
PREGUNTAS DEL PÚBLICO
Abierto el turno de consultas, los asistentes preguntaron por la georreferenciación de los deslindes, por la conveniencia de unificar los catastros existentes en el país y por el procedimiento de reclamo ante la negativa del conservador. También se planteó cómo calificar una subdivisión cuando la inscripción carece de medidas.
Soto respondió que la georreferenciación fue eliminada del proyecto original y que antes de avanzar hay que definir qué información se incorporará al registro y cómo se calificará. Defendió la judicialización como salida en los casos complejos, aunque reconoció sus demoras, y relató un caso en que una modificación de deslinde aprobada por la dirección de obra, junto a un catastro que arrojaba una superficie distinta, dejó en evidencia la falta de coordinación entre los registros.
Hidalgo objetó el carácter voluntario del reclamo por la negativa del conservador, porque en ese trámite no hay contradictor y la decisión no resuelve el fondo, y llamó a uniformar los catastros y a definir cuestiones técnicas como el sistema de medición. Los demás expositores intervinieron para subrayar la necesidad de coordinar los canales de ingreso al registro y de precisar los criterios de calificación.
CIERRE
El moderador agradeció a los expositores y al auditorio, destacó que la mesa combinó teoría y práctica y dio por concluida la sesión.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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