La Corte Suprema anuló de oficio una sentencia de la Corte de Apelaciones de San Miguel por omitir la ponderación de antecedentes clave en la negativa de un Conservador de Bienes Raíces a inscribir una compraventa. El máximo tribunal detectó que la magistratura no consideró la existencia de dos números de Repertorio para el mismo título, error que llevó a aplicar erróneamente la norma de caducidad. En la sentencia de reemplazo, la Cuarta Sala acogió la solicitud del comprador y ordenó practicar la inscripción, reconociendo la preferencia del título presentado antes del embargo que pesaba sobre el inmueble.
El fallo, dictado el 31 de agosto de 2026, resuelve una disputa originada por la negativa del Conservador de Bienes Raíces de San Miguel a inscribir una escritura de compraventa de un departamento en la comuna de La Cisterna. El requirente había presentado el título para su inscripción, pero el Conservador lo rechazó en dos oportunidades: primero por deuda de contribuciones y luego por existir un embargo vigente sobre la propiedad.
EL ORIGEN DEL CONFLICTO REGISTRAL
El 24 de septiembre de 2020, el vendedor transfirió al comprador el inmueble. El 7 de enero de 2021, el título ingresó al Conservador de Bienes Raíces de San Miguel, Esa solicitud fue rechazada el 12 de febrero de 2021 porque la propiedad mantenía deuda de contribuciones.
El 17 de mayo de 2021, el mismo título fue reingresado y el Conservador le otorgó un nuevo número de Repertorio:. El 5 de julio de ese año, la inscripción fue nuevamente rechazada, esta vez por existir un embargo vigente inscrito el 2 de julio de 2021.
LA DETECCIÓN DEL VICIO FORMAL
Al conocer el recurso de casación en el fondo, la Cuarta Sala de la Corte Suprema advirtió un vicio que daba lugar a la casación en la forma. De oficio, invalidó la sentencia de trece de agosto de dos mil veinticuatro dictada por la Corte de Apelaciones de San Miguel.
El problema radicó en que la sentencia impugnada no ponderó la documental que daba cuenta de los dos números de Repertorio. Para el máximo tribunal, esa omisión llevó a los jueces a concluir erróneamente que se trataba de un reingreso del título sin considerar que existía una anotación preferente a favor del requirente.
La Corte Suprema señaló que el fallo incurrió en falta de consideraciones fácticas y jurídicas, vicio que incide sustancialmente en lo dispositivo. Al no advertir el Repertorio 11.922 de 17 de mayo de 2021, se aplicó la norma de caducidad del inciso segundo del artículo 15 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, cuando no había transcurrido el plazo de dos meses desde esa fecha.
LA SENTENCIA DE REEMPLAZO
En la sentencia de reemplazo, la Cuarta Sala estableció que el Repertorio es el libro donde el Conservador anota los títulos que se le exhiben, por estricto orden de presentación. Esa anotación permite respetar el principio de prioridad, consagrado en los artículos 14 y 17 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces.
El tribunal explicó que la interpretación sistemática de la normativa determina que quien obtiene la anotación presuntiva de su título en el Repertorio adquiere un derecho preferente de inscribir, frente a toda inscripción que se solicite antes de vencer el plazo de caducidad. Subsanada la causa que impedía la inscripción, el título debe inscribirse y genera efectos desde la data de la anotación, no obstante cualquier derecho inscrito en el intervalo.
En este caso, aunque la anotación del Repertorio 53 efectivamente caducó, el Conservador asignó al mismo título un nuevo número, el 11.922 de 17 de mayo de 2021, que es previo al embargo anotado el 18 de junio del mismo año. El propio Conservador reconoció en su informe que el reclamante gozaba de preferencia.
EL RECONOCIMIENTO DE LA PREFERENCIA
La Corte Suprema sostuvo que, atendido el orden de presentación del título, la escritura goza de preferencia según su fecha de anotación en el Libro de Repertorio. Por lo tanto, no correspondía que el Conservador se negara a practicar la inscripción por el motivo del embargo.
El fallo revocó la sentencia apelada, dictada por el Primer Juzgado de Letras de San Miguel, y acogió la solicitud del comprador. Se ordenó al Conservador practicar la inscripción de la escritura pública de 24 de septiembre de 2020, siempre que se acredite el pago de contribuciones.
La decisión refuerza el valor de la anotación en el Repertorio como mecanismo de protección de los derechos del titular y de la seguridad jurídica inmobiliaria. L
Rol N° 45.812-2024, Corte Suprema.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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