Un juzgado civil de Viña del Mar convalidó la negativa del Conservador de Bienes Raíces local a inscribir la compraventa de una parcela no urbanizada en Hacienda Reñaca, pese a que las sociedades compradoras suscribieron una escritura complementaria en la que se obligaban a no lotear ni subdividir. El fallo desestimó la solicitud de las requirentes y relevó que el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones impone una prohibición que no puede eludirse mediante simples declaraciones de voluntad.
La sentencia, dictada el 28 de agosto de 2026, resolvió que la negativa de inscripción del Conservador se ajustó a derecho. El caso llegó al tribunal luego de que la sociedad Prieto Tagle S.A. vendiera, por escritura pública del 25 de noviembre de 2025, la parcela 472 de la Hacienda Reñaca, de diez mil metros cuadrados, a Inversiones Solari Nixon Limitada e Inmobiliaria e Inversiones San Colombano Limitada, ambas dedicadas al giro de inversiones, que la adquirieron por partes iguales.
LOS RECHAZOS DEL CONSERVADOR
La inscripción fue rechazada porque el inmueble no contaba con certificado de urbanización emitido por la Dirección de Obras Municipales, exigencia que el artículo 136 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones contempla para la transferencia parcial del dominio de terrenos no urbanizados.
Para subsanar el reparo, las partes otorgaron el 29 de diciembre de 2025 una escritura complementaria en la que declararon que no existía ánimo de burlar la normativa urbanística y que las compradoras no lotearían ni subdividirían el predio. La compraventa fue reingresada , pero el Conservador volvió a negar la inscripción. En su nuevo reparo señaló que la declaración de voluntad y la prohibición contenidas en la escritura complementaria no estaban contempladas en las formas que fija el artículo 136 de la LGUC para acreditar o garantizar la urbanización, ni en los casos del artículo 15 de la Ley 20.234.
LA VÍA JUDICIAL
Frente a esa negativa, los representantes de ambas sociedades solicitaron al tribunal que ordenara al Conservador practicar la inscripción. Los requirentes argumentaron que la compra tenía como única finalidad la inversión, esto es, revender la parcela como cuerpo cierto a futuro, y que no existía intención de lotear. Sostuvieron, además, que el artículo 15 de la Ley 20.234 permite desvirtuar la presunción legal de loteo irregular acreditando que la inscripción no importará la subdivisión del terreno, y que el pacto de no lotear cumplía esa función.
La norma citada establece que los conservadores deben denegar la inscripción de títulos que directa o indirectamente puedan implicar la formación de una nueva población, barrio, loteo o subdivisión, sin que conste el cumplimiento de los requisitos legales. Ese mismo artículo agrega que el interesado puede desvirtuar la presunción acreditando que la inscripción tiene su origen en supuestos admitidos por la ley, tales como una partición hereditaria o la liquidación de sociedad conyugal, entre otros.
Los compradores entendían que esa cláusula ejemplar dejaba espacio para incorporar nuevos supuestos. El tribunal no acogió esa lectura.
QUÉ DIJO EL CONSERVADOR
En su informe, el Conservador explicó que la escritura implicaba una transferencia parcial del dominio sin el certificado de urbanización correspondiente y que, por aplicación del artículo 136 de la LGUC y del artículo 15 de la Ley 20.234, la inscripción resultaba legalmente inadmisible. Agregó que la venta de cosas cuya enajenación está prohibida por la ley adolece de nulidad absoluta por objeto ilícito, conforme a los artículos 1466, 1682 y 1810 del Código Civil.
Durante la audiencia de prueba declararon testigos vinculados al corretaje de propiedades de la zona, quienes aseguraron que los compradores son inversionistas habituales en Hacienda Reñaca y que su intención siempre fue revender los inmuebles a mayor precio, sin lotearlos ni subdividirlos. Los testigos también dieron cuenta de que el Conservador mantiene el criterio de inscribir solo compraventas en que existe una disminución del número de titulares del dominio, pues una pluralidad de compradores le hace presumir un loteo irregular.
LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL
El fallo recordó que el Conservador, como ministro de fe y auxiliar de la administración de justicia, está obligado a calificar los títulos que se le presentan y a denegar la inscripción cuando sea legalmente inadmisible. El artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces lo faculta para negarse ante vicios que anulen absolutamente el acto o que impidan la inscripción.
En ese marco, el tribunal estimó que la norma del artículo 136 de la LGUC es de carácter imperativo y prevalece sobre otras disposiciones, según el propio artículo 7 de esa ley. La presunción establecida en el inciso segundo de dicha norma es simplemente legal, pero en este caso el título presentado no venía acompañado del certificado municipal ni de las garantías a que se refiere el artículo 129 de la LGUC, y las declaraciones contenidas en la escritura complementaria no constituyen alguna de las vías legalmente previstas para desvirtuarla.
La sentencia concluyó que la negativa del Conservador fue ajustada a derecho y que las sociedades requirentes pueden obtener la inscripción si cumplen las exigencias urbanísticas establecidas en la ley.
ALCANCE PRÁCTICO
Para el mundo jurídico, la decisión entrega una señal clara: el pacto de no lotear no reemplaza el control preventivo que la ley impone a los conservadores. La promesa de no subdividir, por expresa que sea, no equivale al certificado de urbanización ni a la garantía del costo de las obras pendientes. Las comunidades y las transferencias parciales de inmuebles no urbanizados siguen siendo un punto crítico en la calificación registral, y el criterio de los tribunales en esta materia tiende a respaldar la función fiscalizadora del Conservador.
La sentencia corresponde al rol V-47-2026, del Segundo Juzgado Civil de Viña del Mar.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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