Permisos de edificación: aprobaciones suben y tiempos municipales se reducen a la mitad, aunque el plazo legal sigue lejos
El primer semestre de 2026 dejó una mejora relevante en la tramitación de permisos de edificación en la Región Metropolitana: las aprobaciones de proyectos aumentaron 12,7% y el tiempo promedio de respuesta de las Direcciones de Obras Municipales, conocidas como DOM, cayó 54,3%, pasando de 322,5 a 147,2 días. Pese al avance, el promedio aún se ubica muy por sobre el plazo máximo de 15 o 30 días que establece el artículo 1.4.10 de la Ordenanza General de Urbanismo y Vivienda, la OGUC.
APROBACIONES CRECEN IMPULSADAS POR SERVIU
El reporte de GPS Property, que analiza el comportamiento del mercado inmobiliario en la Región Metropolitana, da cuenta de que entre enero y junio de este año se aprobaron 71 proyectos de mayor envergadura, considerando conjuntos de casas y edificios de departamentos. En el mismo período de 2024 la cifra había sido de 63 proyectos, lo que representa un incremento de 12,7%.
La superficie útil aprobada también mostró un alza relevante: subió 15%, pasando de 497.022 a 571.072 metros cuadrados. Las unidades habitacionales aprobadas, en tanto, aumentaron 1,4%, desde 8.548 a 8.667.
Sebastián Echeverría, gerente general de la inmobiliaria Echeverría Izquierdo, precisó que el crecimiento no proviene de la iniciativa privada, sino del Servicio de Vivienda y Urbanización, Serviu, que casi duplicó su participación, y de los loteos de casas en la periferia. A su juicio, el edificio de departamentos, que es el motor del mercado metropolitano, sigue detenido. La recuperación de las ventas no se refleja aún en nuevos permisos porque la demanda está concentrándose en el stock terminado y porque existen muchos permisos ya aprobados y sin iniciar, con la prórroga extendida a 30 meses.
Al comparar con el segundo semestre, el número de permisos cayó levemente, un 2,7%. Nicolás Abarca, jefe de research de GPS Property, explicó que esa baja se debe principalmente a la persistencia de condiciones crediticias restrictivas para el financiamiento de proyectos y la compra de viviendas, junto con un elevado inventario de unidades nuevas con entrega inmediata que compite con los proyectos en carpeta. Abarca precisó que, más que una caída sostenida, el mercado se mantiene oscilando en un piso bajo pero relativamente estable dentro de esta misma fase de contracción del ciclo.
TIEMPOS DE TRAMITACIÓN SE REDUCEN
El dato más llamativo del reporte es la fuerte baja en los tiempos de tramitación. Mientras en el primer semestre de 2025 las DOM tardaban en promedio 322,5 días en resolver las solicitudes, en el mismo período de 2026 el plazo se contrajo un 54,3%, hasta los 147,2 días. La reducción frente al segundo semestre de 2025 es de 38%.
Abarca sostuvo que la mejora responde en gran medida al menor ingreso de solicitudes, propio de la contracción del ciclo inmobiliario de viviendas nuevas a la venta, lo que habría aliviado la carga operativa de las DOM. Con menos proyectos nuevos en tramitación, las direcciones habrían podido resolver de forma más expedita las solicitudes pendientes, más que por una mejora estructural en sus procesos o recursos.
En esa línea, el jefe de research advirtió que, pese a la mejora, el promedio de 147 días continúa muy por sobre el plazo legal de 15 o 30 días que fija el artículo 1.4.10 de la OGUC. Por lo tanto, una eventual reactivación del mercado, con las constructoras retomando nuevos proyectos, podría revertir esta situación.
Carolina Büchi, directora ejecutiva del Grupo Imagina, también atribuyó la disminución al menor flujo de permisos, pero agregó otros factores. Mencionó la señal dada por la autoridad respecto de la necesidad de cumplir los plazos establecidos en la normativa, lo que habría puesto mayor foco sobre los tiempos de revisión y aprobación de los proyectos. Además, consideró razonable que aquellas direcciones de obras que históricamente presentaban mayores niveles de reclamos o demoras hayan desarrollado procesos internos de revisión y mejora, buscando hacer más eficiente la tramitación. Para Büchi, la reducción de los plazos no responde únicamente a una menor carga de trabajo, sino también a mejoras de gestión y a una mayor preocupación institucional por los tiempos de respuesta.
Sebastián Echeverría, por su parte, coincidió en que existe un cambio genuino de disposición en varias DOM y destacó la llegada de REVI, la plataforma de tramitación de permisos con inteligencia artificial impulsada por la Cámara Chilena de la Construcción. El ejecutivo relevó el caso de Renca, la comuna que más usa esta herramienta, y señaló que la adopción no depende del tamaño ni del presupuesto de la comuna, sino de la decisión de la autoridad. En ese contexto, recordó que las dos mayores caídas de plazo del semestre corresponden a Maipú y La Florida, ambas comunas usuarias de la plataforma.
DÓNDE SE APROBARON PROYECTOS
La distribución territorial de los permisos también arrojó datos relevantes. Durante el primer semestre de 2026, La Pintana concentró el mayor número de permisos aprobados, con un 13,5%. Le siguieron Buin, La Florida y San Joaquín, cada una con un 9%. Más atrás aparecen San Bernardo, con 8,3%; Maipú, con 6,4%; Macul, con 6%; Puente Alto, con 3,2%, y Colina, con 3,1%. El resto de las comunas de la Región Metropolitana concentra el 26,6% restante.
El reporte indica que el 45% de los permisos de edificación habitacional se ubicó en entornos próximos a estaciones de Metro, lo que equivale a 32 permisos. En esas zonas se aprobaron 4.667 unidades habitacionales en el período.
Por trazado, la futura Línea 9 lideró en unidades aprobadas, con 1.171 unidades en solo cinco permisos. La Línea 5 concentró 1.161 unidades y la Línea 4 llegó a 521. Aunque esta última tuvo un menor número de unidades, fue la línea con el mayor número de permisos otorgados en el período, con ocho proyectos.
Al desagregar por estación, GPS Property destaca Observatorio, de la Línea 9, con 1.171 nuevas unidades. Le siguen la estación Cerrillos, de la Línea 6, con 593 unidades, y la futura estación Walker Martínez, de la Línea 7, con 395 unidades. Estas tres estaciones concentran en conjunto el 46% de las unidades aprobadas en el entorno de estaciones de Metro durante el semestre.
Fuente: La Tercera
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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