La promesa de créditos hipotecarios más baratos da un paso concreto: entre el lunes y el martes de la próxima semana el Ejecutivo ingresará al Congreso la reforma al mercado de capitales, proyecto que contempla un fondo con garantía estatal para financiar viviendas nuevas y usadas. La iniciativa es la segunda gran apuesta legislativa del Ministerio de Hacienda después del despacho de la ley de reconstrucción y busca, en paralelo, ampliar las fuentes de financiamiento para proyectos de inversión.
De acuerdo con fuentes que conocen las definiciones en curso, el fondo estará destinado exclusivamente a préstamos que se otorguen desde la entrada en vigencia de la futura ley. El gobierno no planea recomprar la cartera hipotecaria vigente de los bancos ni desarrollar una securitización de créditos existentes. Tampoco busca salir a refinanciar operaciones actuales; su objetivo es conseguir tasas menores para los créditos que la banca ofrezca a futuro.
El diseño, según las mismas fuentes, recuerda en parte a los programas Fogape y Fogaes. El nuevo vehículo tendrá personalidad jurídica propia, con un RUT independiente y un reglamento que deberá aprobar la Comisión para el Mercado Financiero (CMF). La administración estará a cargo de BancoEstado y el fondo podrá emitir deuda.
CÓMO OPERARÁ EL FONDO
La clave del mecanismo es la garantía estatal que respaldará esa deuda. Con ella, el fondo podrá colocarse a una tasa similar a la de Tesorería, es decir, más baja que la que conseguiría un banco por su cuenta. Los recursos obtenidos se destinarán al financiamiento de créditos hipotecarios y la ventaja en el costo de fondeo se traspasará a la tasa que se ofrezca a las personas.
El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, dijo este martes que el instrumento apuntará a viviendas de hasta 6.000 UF. Además, confirmó que la administración quedará en manos de BancoEstado y que el Estado hará un aporte que calificó como suficiente para mover la aguja.
Las personas mantendrán a los bancos como contraparte. Si una entidad postula al fondo y se adjudica recursos, podrá vender créditos hipotecarios a tasas reducidas. El fondo proveerá el financiamiento y el banco obtendrá una comisión por la originación de la operación y por la gestión administrativa. El préstamo se contabilizará en el patrimonio del fondo con garantía estatal, por lo que no consumirá capital del banco.
Como los bancos originarán las hipotecas, pero el fondo asumirá la responsabilidad financiera, el diseño busca que confluyan los incentivos hacia una buena calidad crediticia. Las fuentes recalcan que la medida no consiste en una recompra de cartera, sino en financiamiento para cartera nueva.
REACCIÓN DE LA BANCA
El gerente general de Banco de Chile, Eduardo Ebensperger, se refirió el miércoles a la propuesta en un punto de prensa. A su juicio, el esquema es muy parecido al Fogape o al Fogaes. Explicó que el fondo comprará los créditos hipotecarios a los bancos, los que seguirán encargados de cobrar los dividendos y prestar los servicios asociados. La ganancia para el deudor, dijo, es un costo de fondeo más barato, equivalente al de un bono soberano, que se traduce en una tasa menor y, por tanto, en un dividendo más bajo.
Ebensperger también detalló que esa transferencia de menores tasas se logrará vendiendo los créditos al Estado, a una tasa de interés que está por determinarse. Comparó la operación con la línea FCIC que el Banco Central abrió durante la pandemia, pero precisó que, en este caso, los créditos quedan en poder del Estado, con BancoEstado como administrador, lo que permite trasladar un financiamiento más barato al sistema.
El ejecutivo señaló, además, que las empresas privadas se financian emitiendo bonos a una tasa mayor que el Estado, porque el riesgo soberano es inferior. Con costos de fondeo reducidos, argumentó, la tasa baja y más personas pueden acceder a una vivienda, ya que el dividendo resultante es más barato.
IMPACTO EN EL MERCADO
La medida persigue dos metas simultáneas: abrir el acceso a la vivienda y reactivar el sector construcción, además de recuperar el dinamismo del mercado de capitales. La presentación formal del proyecto en el Congreso será el momento en que se conozcan los detalles del aporte estatal, el límite de los créditos y las condiciones de la garantía. La tasa a la que el fondo adquirirá los préstamos a los bancos quedará a la espera de las definiciones finales del articulado y será decisiva para medir el efecto real en los dividendos de quienes compren una propiedad con este mecanismo.
Fuente: La Tercera
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
Acerca del Autor
