En un mercado inmobiliario debilitado, hace cerca de dos semanas el Congreso despachó una megarreforma que incluye la exención transitoria del IVA para viviendas nuevas durante 12 meses, junto con la ampliación del subsidio a la tasa. Según un sondeo de la plataforma Toctoc, ambas medidas reducirán el dividendo mensual y la renta mínima que exigen las instituciones financieras para otorgar créditos hipotecarios, lo que permitiría que más hogares accedan a financiamiento.
EXENCIÓN DE IVA Y AMPLIACIÓN DEL SUBSIDIO A LA TASA
La exención del IVA se aplicará a viviendas nuevas por un año. En paralelo, el gobierno amplió el subsidio a la tasa con 30 mil cupos adicionales a los 50 mil ya existentes, e incorporó al beneficio a las viviendas de entre 4.000 y 6.000 UF. El estudio de Toctoc, basado en datos propios y en la Encuesta Suplementaria de Ingresos del INE, estima que si la eliminación temporal del IVA se traduce en descuentos promedio de 8,2%, la calificación crediticia de los hogares mejoraría. Por ejemplo, en viviendas de 2.500 UF la calificación subiría de 32% a 35%; en las de 3.000 UF, de 26,1% a casi 30%; y en el tramo de 4.000 UF, de 18,1% a un máximo de 21%.
EFECTOS SOBRE DIVIDENDOS Y RENTA
Las simulaciones, hechas a 30 años con 80% de financiamiento y una tasa de 3,2%, muestran reducciones en los dividendos. Para una vivienda de 5.000 UF, el dividendo mensual bajaría de $854.891 a $777.217, casi $78 mil menos. En el segmento de departamentos de dos dormitorios y dos baños, el resultado más nítido está en Ñuñoa: con un precio promedio de 4.687 UF, la renta exigida caería $363.371 mensuales y el dividendo anual se reduciría en $1.308.136. En Estación Central, la renta exigida podría bajar hasta $103.113 y el dividendo anual, $371.206. En La Florida, los compradores necesitarían $158.409 menos de renta mensual y pagarían $570.271 menos al año. En Santiago, el dividendo anual se reduciría en $578 mil, y en Lo Barnechea, en $1.685.104.
El análisis también indica que el descuento por la exención depende del avance de cada proyecto. Aquellos con más del 80% de las unidades vendidas podrían ofrecer mayores rebajas. Si el descuento deja el precio bajo el tope de Fogaes, el comprador accede a la tasa subsidiada de 3,2%, inferior al 3,97% promedio del mercado. Con la ampliación, el umbral sube de 4.000 a 6.000 UF, de modo que la franja donde ambos beneficios se potencian queda entre 6.000 y 6.314 UF, y se extiende hasta 6.977 UF en los proyectos con mayor descuento. En ese caso extremo, un departamento de 6.977 UF podría reducir su precio en torno a 14% hasta quedar en 6.000 UF, disminuyendo el dividendo mensual en 21,8%, desde $1.192.916 a $932.694, y la renta líquida mensual exigida en $867.404.
LIMITACIONES
Jorge Pino, economista senior de Toctoc, advierte que si bien las medidas se complementan, el menor dividendo amplía la base de hogares que pueden calificar solo hasta cierto punto. La exención baja el precio en la entrega inmediata y Fogaes reduce la tasa en las viviendas de 4.000 a 6.000 UF, donde pasar de 3,97% a 3,2% equivale a un descuento de precio de 9,1%; donde ambas coinciden, el alivio se acumula y la renta exigida cae 13,6%. Sin embargo, siguen pesando factores críticos que no dependen ni del IVA ni de la tasa, como la necesidad de ahorro para el pie, el endeudamiento, la estabilidad laboral y las condiciones generales de las instituciones financieras.
Fuente: La Tercera
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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