Corte de Santiago acoge denuncia contra inmobiliaria y aplica multa por cláusula abusiva en contrato de promesa de compraventa
La Tercera Sala de la Corte de Apelaciones de Santiago revocó parcialmente la sentencia del Quinto Juzgado de Policía Local de Santiago y condenó a Inmobiliaria Altos de Rumié SpA al pago de una multa de cincuenta unidades tributarias mensuales por infringir la Ley N° 19.496 de Protección al Consumidor. El tribunal determinó que una cláusula del contrato de promesa de compraventa suscrito el 9 de junio de 2022 era abusiva, al establecer un desequilibrio manifiesto en perjuicio de la consumidora.
El fallo, dictado el 25 de agosto de 2026, acogió la denuncia infraccional presentada por una consumidora que celebró un contrato de promesa de compraventa respecto de la casa 42, modelo Mallorca, batería 14D, perteneciente a la segunda etapa del proyecto inmobiliario Condominio Altos de Rumie. El precio pactado fue de 5.773 UF, de las cuales la promitente compradora pagó 20 UF por concepto de fondo de iniciación del condominio y 730 UF mediante la entrega de diez cheques, íntegramente pagados a la época de presentación de la querella.
LA CLAUSULA ABUSIVA Y EL DESEQUILIBRIO CONTRACTUAL
La controversia se centró en la cláusula 11 del contrato, que imponía al consumidor una multa equivalente al veinte por ciento del precio total en caso de desistimiento, facultando al proveedor para retener lo entregado. En cambio, frente al incumplimiento del vendedor, solo se reconocía en favor del comprador un diez por ciento del precio, previa acción judicial. El tribunal consideró que esta estipulación generaba un desequilibrio importante en los derechos y obligaciones de las partes, en perjuicio del consumidor, al gravarle de manera desproporcionada y en contravención a las exigencias de la buena fe.
La Corte precisó que la calificación de un contrato como de adhesión, en los términos del artículo 1 N° 6 de la Ley N° 19.496, constituye una cuestión de derecho que el sentenciador debe resolver sobre el mérito del instrumento acompañado. Agregó que, como la denunciada no controvirtió el carácter atribuido al contrato ni rindió prueba alguna para demostrar que su contenido hubiese sido objeto de negociación individual, correspondía al proveedor acreditar que hubo negociación, sin que pudiera exigirse a la consumidora la demostración de un hecho negativo.
LOS INCUMPLIMIENTOS ACREDITADOS
El tribunal dio por establecidos varios hechos relevantes. La entrega del inmueble se encontraba proyectada para agosto de 2023, plazo que la querellada no cumplió, prometiendo nuevas fechas que tampoco fueron observadas. Ante las dilaciones, en septiembre de 2024 la querellante solicitó formalmente la resciliación del contrato, lo que fue rechazado por la denunciada, quien hizo presente que tal desistimiento haría aplicables las multas establecidas en el contrato, equivalentes al veinte por ciento del precio de la compraventa prometida. La inmobiliaria se negó además a la restitución de lo ya pagado, que equivale al trece por ciento del precio de la compraventa.
El mismo contrato avaluaba anticipadamente en un diez por ciento del total del precio los perjuicios que los incumplimientos del promitente vendedor pudieran causar a la promitente compradora, entregándole la facultad de retener los dineros que se le hubieren entregado. Para la Corte, el tenor de la cláusula impugnada configura la hipótesis de la letra g) del artículo 16 de la Ley N° 19.496, que sanciona las estipulaciones que imponen al consumidor cargas desproporcionadas para el ejercicio de sus derechos.
CONFIRMACION PARCIAL DE LA SENTENCIA
El fallo también se pronunció sobre la demanda civil, cuya decisión de tenerla por no interpuesta fue confirmada. La Corte estimó que esa determinación se ajustaba a lo dispuesto en el inciso cuarto del artículo 9 de la Ley N° 18.287, atendidas las fechas de ingreso y de notificación que el motivo decimocuarto establecía y que el recurso no controvertía.
En cuanto a los ofrecimientos de la querellada de soluciones alternativas, el tribunal los consideró indeterminados, lo que los privaba de seriedad, impedía su consideración en su favor y consolidaba la convicción del tribunal sobre la procedencia de la denuncia incoada.
La sentencia fue redactada por la ministra Graciela Gómez Quitral y no firmó el abogado integrante señor Llantán, por ausencia, sin perjuicio de haber concurrido a la vista y acuerdo de la causa.
Rol N° Policía Local-2196-2026, Corte de Apelaciones de Santiago.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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