Juzgado de Osorno rechaza demanda de comprador contra inmobiliaria por entrega tardía de departamento
El Segundo Juzgado de Letras de Osorno rechazó íntegramente la demanda de indemnización de perjuicios presentada por un profesor de historia y geografía contra la Inmobiliaria Sur Cincuenta SpA, por la demora en la entrega material de un departamento que adquirió en el Condominio Rahue Centro II de esa ciudad. El comprador pedía nueve millones y medio de pesos entre daño emergente y daño moral, pero el tribunal concluyó que fue su propio incumplimiento en el pago del saldo del precio lo que justificó la demora de la empresa.
La sentencia, dictada el 1 de septiembre de 2026, aplica la excepción de contrato no cumplido del artículo 1552 del Código Civil y condena en costas al demandante.
LOS HECHOS
El 28 de marzo de 2024, el demandante celebró con la inmobiliaria un contrato de compraventa y mutuo hipotecario, otorgado por escritura pública, sobre el departamento N° 1312 del piso 13 del Condominio Rahue Centro II, ubicado en calle Talca N° 655, Osorno. El precio se pactó en 2.200 UF: 1.760 UF mediante crédito hipotecario del Banco del Estado de Chile, 325 UF por subsidio habitacional, 80 UF por cuota de ahorro y 35 UF que el comprador debía pagar al contado.
En la escritura las partes declararon el precio íntegramente pagado y se fijó la entrega material del inmueble para el mismo 28 de marzo de 2024. Esa entrega, sin embargo, recién se concretó el 3 de febrero de 2025.
LA DEMANDA
El comprador demandó por responsabilidad contractual y sostuvo que la inmobiliaria incumplió su obligación de entregar oportunamente el departamento. Afirmó que debió arrendar una vivienda en calle Bogotá N° 1705, Osorno, desde abril de 2024 hasta febrero de 2025, con una renta mensual de 450.000 pesos, lo que generó un daño emergente de 4.500.000 pesos. Sumó otros 5.000.000 de pesos por daño moral, alegando ansiedad, insomnio, desgano y afectación económica, con respaldo en un certificado de atención psicológica.
El demandante sostuvo que la inmobiliaria condicionó la entrega al pago de 2 UF por concepto de incorporación y a la presentación de un documento notarial firmado por su expareja para acreditar que no mantenía deudas de pensiones de alimentos, exigencias que calificó como problemas de gestión de los ejecutivos de la empresa. También relató que la firma requirió el pago de un saldo de 35 UF que, según la empresa, estaba pendiente de una promesa de compraventa anterior.
LA RESOLUCIÓN
El tribunal tuvo por contestada la demanda en rebeldía, pero recordó que en sede civil esa circunstancia no equivale a allanamiento ni a confesión de los hechos, por lo que el actor conservaba la carga de probar sus dichos, conforme al artículo 1698 del Código Civil.
La prueba documental confirmó que, pese a lo declarado en la escritura, las 35 UF que el comprador debía pagar al contado permanecieron impagas hasta el 20 de enero de 2025. Correos electrónicos aportados por la inmobiliaria demostraron que el propio actor reconoció conocer ese saldo y que la empresa le ofreció facilidades de pago, como pagaré a plazo o tarjeta de crédito en cuotas, condicionando la entrega al pago íntegro de la deuda.
La sentencia cita también una resolución previa del Segundo Juzgado de Policía Local de Osorno, dictada en una causa iniciada por el mismo comprador contra la inmobiliaria. En esa sede se rechazó la denuncia infraccional fundada en la Ley 19.496 y se omitió pronunciamiento sobre la acción civil, pero se tuvo por acreditado que el actor conocía el saldo y se concluyó que la negativa de la empresa a entregar el inmueble estaba justificada mientras la deuda se mantuviera impaga. Aunque esa decisión no produce cosa juzgada sobre esta demanda, el juez la valoró como antecedente relevante, por fundarse en la misma prueba.
Con esos elementos, el juzgado concluyó que la inmobiliaria no incurrió en mora, porque el comprador no había cumplido su obligación de pagar la totalidad del precio. Aplicó entonces el artículo 1552 del Código Civil, que impide considerar en mora a una parte mientras la otra no cumpla o no se allane a hacerlo.
Sobre el daño emergente, el tribunal razonó que los gastos de arriendo, de haber existido, no son imputables a la demandada, porque la prolongación de esa situación se debió exclusivamente a la mora del propio demandante, con lo cual no hay relación de causalidad. Sobre el daño moral, consideró que el certificado psicológico resulta insuficiente para acreditar un nexo causal con un incumplimiento de la inmobiliaria, ya que la demora obedeció al actuar del propio comprador.
Por estas razones, la demanda fue rechazada en todas sus partes y el demandante fue condenado al pago de las costas de la causa. El fallo fue dictado por el juez titular del Segundo Juzgado de Letras de Osorno, en la causa Rol C-1208-2025.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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