La Corte de Apelaciones de Valparaíso rechazó el reclamo de ilegalidad presentado por una propietaria del sector de Reñaca Norte en contra de la Municipalidad de Viña del Mar, por la modificación del Plan Regulador Comunal que redujo drásticamente el coeficiente de constructibilidad de su terreno, pasando de un 200% a un 15%. El fallo descartó que la medida constituya una expropiación regulatoria encubierta y que haya sido necesaria una evaluación ambiental estratégica para su tramitación.
La controversia se originó con el Decreto Alcaldicio N. 11.932, de 30 de septiembre de 2025, que promulgó la Modificación al Plan Regulador Comunal de Viña del Mar para el sector Reñaca Norte Costa, publicado en el Diario Oficial el 9 de octubre de 2025. La reclamante, dueña de un inmueble con rol de avalúo N. 3161-4 y titular de un permiso de obra otorgado el 31 de enero de 2019, sostenía que el nuevo instrumento restringía severamente el uso residencial de su predio, afectando su derecho de propiedad y sus expectativas urbanísticas.
La demandante argumentó que la modificación configuraba una expropiación regulatoria sin indemnización, ya que reducía el coeficiente de constructibilidad desde un 200% a solo un 15% para los lotes remanentes sin edificar. Además, cuestionó que la Municipalidad hubiera justificado la medida en riesgos ecológicos y naturales del sector, pero sin someter el procedimiento a una evaluación ambiental estratégica. También reprochó el rechazo de sus observaciones durante el proceso de participación ciudadana y la falta de pronunciamiento expreso sobre su reclamo administrativo, que fue rechazado de forma tácita.
LA RESPUESTA MUNICIPAL
La Ilustre Municipalidad de Viña del Mar solicitó el rechazo del reclamo en todas sus partes, con costas. Defendió la legalidad del decreto alcaldicio, señalando que fue dictado dentro de sus atribuciones y con apego al procedimiento establecido en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y su Ordenanza General. Explicó que la modificación tuvo su origen en los eventos de remoción en masa, deslizamientos y derrumbes ocurridos en el sector entre 2023 y 2024, que pusieron en evidencia un escenario de alto riesgo para la población.
El municipio detalló que el procedimiento incluyó la consulta de la imagen objetivo, audiencias públicas, exposición del anteproyecto a la comunidad, consultas al Consejo Comunal de Organizaciones de la Sociedad Civil y la posterior revisión de la Secretaría Regional Ministerial de Vivienda y Urbanismo. En cuanto a las observaciones de la reclamante, señaló que fueron tratadas mediante los acuerdos N.os 17.936, 17.937 y 17.938, las respuestas AU N.os 50 a 55 y el acuerdo N. 18.141.
Respecto a la evaluación ambiental estratégica, la autoridad sostuvo que no era exigible por cuanto la modificación no reviste el carácter de sustancial según el D.S. N. 32/2015 del Ministerio del Medio Ambiente. Además, precisó que la modificación estableció las zonas V3a, V3b y ZPD, y que las dos primeras mantienen el uso residencial, mientras que la Zona de Paisaje Dunar admite usos de equipamiento, espacio público y áreas verdes.
LOS ARGUMENTOS DEL FALLO
La Tercera Sala de la Corte de Apelaciones de Valparaíso, integrada por el Ministro Vicente Hormazábal A., el Ministro Suplente Germán Núñez R. y el Abogado Integrante Eduardo Morales E., analizó cada uno de los reproches de la reclamante. En su razonamiento, el tribunal señaló que la acción de ilegalidad municipal no autoriza a sustituir a la autoridad planificadora en apreciaciones de mérito, oportunidad o conveniencia, salvo que se traduzcan en la infracción de una norma jurídica.
Sobre la evaluación ambiental estratégica, la Corte determinó que la finalidad ambiental o de seguridad considerada por la autoridad no determina, por sí sola, la procedencia de ese procedimiento. Revisó el artículo 29, letra d) del D.S. N. 32/2015 y concluyó que los cambios atribuidos al instrumento, como la eliminación del uso residencial y la reducción de la constructibilidad, no corresponden a las hipótesis que el reglamento califica como modificación sustancial.
NI EXPROPIACIÓN NI VULNERACIÓN DE GARANTÍAS
En cuanto a la alegada expropiación regulatoria, el fallo precisó que la modificación de las normas sobre uso de suelo y edificación, adoptada en ejercicio de la potestad de planificación urbana, no equivale por sí sola a una expropiación. El tribunal señaló que no se denunció la transferencia del dominio ni la privación formal del bien, sino una limitación de usos. Además, constató que la reclamante no precisó cuál de las nuevas zonas se aplica a su inmueble ni explicó cómo la normativa incide en su permiso de obras. La Corte recordó que la paralización de su proyecto fue dispuesta en la causa Rol Protección N. 34.140-2020, por falta de evaluación ambiental, y no es atribuible al decreto impugnado.
Respecto a las demás garantías constitucionales invocadas, el tribunal descartó la vulneración de la igualdad ante la ley, el debido proceso, la libertad de trabajo y el derecho de propiedad, señalando que no se acreditó una infracción concreta y distinta a las normas que regulan la potestad planificadora. Finalmente, sobre el rechazo tácito del reclamo administrativo, la Corte recordó que es una consecuencia jurídica expresamente prevista en el artículo 151, letra c) de la Ley N. 18.695 y no invalida por sí sola el decreto alcaldicio.
La sentencia concluyó rechazando el reclamo de ilegalidad, sin costas, con la redacción del abogado integrante Eduardo Morales Espinosa.
Rol N° Contencioso Administrativo-209-2025, Corte de Apelaciones de Valparaíso.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
Acerca del Autor
