El Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi) se instaló como la pieza central de la reforma al mercado de capitales que impulsa el gobierno, y también como el punto de mayor fricción con la banca privada. La propuesta crea una persona jurídica de derecho público, con patrimonio propio y duración indefinida, administrada por BancoEstado, cuyo rol será comprar créditos hipotecarios otorgados por instituciones financieras, priorizando la primera vivienda y considerando propiedades de hasta 6.000 UF.
El ministro de Hacienda, Jorge Quiroz, explicó la semana pasada a los diputados que la medida permitirá a las personas acceder a tasas mucho menores que las vigentes en el mercado, y la describió como una continuación del instrumento Fogaes, aunque con menos riesgos y costos para el Estado. En los próximos cuatro años, la meta es financiar cerca de 150 mil viviendas, nuevas o usadas, con créditos a 30 años y un pie del 10%.
UN COMPRADOR DE CARTERA, NO UN PRESTAMISTA
El diseño del Fonavi es preciso en un punto: el fondo no originará hipotecas ni financiará directamente a los deudores. Ese rol seguirá en manos de bancos, cooperativas, cajas de compensación, aseguradoras y administradoras de mutuos hipotecarios, que podrán presentar ofertas al fondo respecto de las comisiones que cobrarán por la originación, administración y cobranza de los créditos.
La lógica detrás de la medida es sacar esos créditos del balance de los bancos para que no deban constituir capital adicional, lo que en teoría debería abaratar el costo de este tipo de préstamos y, al mismo tiempo, liberar espacio para que la industria entregue otras líneas de financiamiento.
EL DEDUCIBLE QUE INQUIETA A LOS GRANDES BANCOS
El entusiasmo de los actores del mercado hipotecario tiene un contrapeso. El proyecto contempla un deducible del que se harán cargo las instituciones financieras para asumir la primera pérdida; superado ese umbral, los no pagos corren por cuenta del fondo. Ese punto mantiene intranquilos a los grandes bancos privados, que advierten que su participación en el Fonavi queda en duda si la fórmula se mantiene.
El presidente de la Asociación de Bancos, José Manuel Mena, manifestó esta semana su apoyo a la idea general, pero subrayó que hay que trabajar en su detalle. Planteó que, si los créditos siguen consumiendo capital o exigen provisiones en el balance del banco, ese remanente se terminará expresando en un mayor precio para el deudor.
El monto exacto del deducible aún no está definido. No queda fijado en la ley, sino que lo determinará el reglamento interno de cada fondo, con valores mínimos y máximos. El gobierno, de todos modos, ya deslizó la cifra que tiene en mente. Según Quiroz, se trata de un 3,5% promedio estadístico, equivalente a la tasa de siniestralidad típica de estos créditos.
En reserva, los grandes bancos contraargumentan que con un deducible de ese tamaño el Fonavi les estaría traspasando igualmente la totalidad del riesgo de crédito, porque el originador asume el impago hasta ese porcentaje. Como referencia, la mora superior a 30 días de los grandes bancos promediaba 2,5% en julio; excluyendo a BancoEstado, cuyo indicador llega a 4,46%, la cifra baja a 2% de las colocaciones. A juicio de esas entidades, lo más adecuado sería calcular la cartera deteriorada, que ronda el 0,5% del total.
LA DEFENSA DEL MINISTERIO DE HACIENDA
Una minuta de Hacienda justifica la existencia del deducible en la necesidad de mantener la responsabilidad sobre el riesgo y los incentivos para otorgar financiamiento bajo estándares adecuados de evaluación. En simple: el gobierno busca alinear los incentivos para que los privados originen créditos de buena calidad, similares a los que hoy entrega la banca.
Quiroz rechazó además la lectura de que el Fonavi esté diseñado para beneficiar a la entidad estatal. Argumentó que muchos bancos pequeños carecen de balance para competir en gran escala y que, como originadores, podrían vender cartera al fondo, innovar con tecnología y captar más clientes, generando mayor competencia en el otorgamiento.
EL ENTUSIASMO DE LOS NO BANCARIOS
Entre los actores más pequeños la recepción es distinta. Francisco Sepúlveda, gerente general de Caja La Araucana, sostiene que el Fonavi abre una oportunidad largamente esquiva, porque el financiamiento de las cajas tiene una duración que no supera los cinco años. Con el fondo, explica, se pueden otorgar créditos financiados a corto plazo y luego venderlos. Sobre el deducible, no lo ve como un problema, aunque admite que podría ajustarse en el tiempo según fluctúe el riesgo de las carteras transferidas. Añade que el riesgo de las cajas es bajo, dado el descuento por planilla, y precisa que el crédito social no compite con la banca.
Rodrigo Silva, gerente general de Coopeuch, valora positivamente la reforma y las iniciativas que amplían el acceso a la vivienda, y afirma que están disponibles para evaluar su participación una vez conocidas las condiciones operativas. Caja Los Andes prefirió no referirse a su eventual incorporación, pero destacó el componente de ahorro del diseño, que devuelve sentido al hábito de ahorrar como vía para completar el pie.
Fuente: Pulso, La Tercera
Documento original: https://www.latercera.com/pulso/noticia/mk4-fondo-para-viviendas-entusiasma-a-prestamistas-de-menor-tamano-pero-genera-dudas-en-grandes-bancos-privados/
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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