CRÉDITOS HIPOTECARIOS: LA CCHC PIDE A LA CMF RECALIBRAR LOS PARÁMETROS DEL PIE
El acceso a la vivienda dejó de ser un problema exclusivo de las familias y se instaló con fuerza en la agenda del mercado financiero. Ese fue el eje del seminario “Fondo Nacional para la Vivienda (Fonavi): desafíos y oportunidades”, organizado por la Universidad de Los Andes, donde Pablo Portales, presidente del comité inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), puso el foco en un punto técnico que, a su juicio, condiciona el éxito de cualquier política habitacional: las normas prudenciales que administra la Comisión para el Mercado Financiero (CMF).
El conversatorio fue presentado por Mauricio Larraín y moderado por Sebastián Claro, ambos profesores de la Facultad de Ciencias Económicas y Empresariales de la Universidad de Los Andes, y contó también con la participación de José Ramón Valente, presidente de Econsult, y Fernando Larraín, vicepresidente ejecutivo de comunicaciones, marketing y estudios de Santander Chile.
EL LLAMADO A RECALIBRAR LOS PARÁMETROS
Portales valoró las medidas impulsadas por el gobierno en materia de vivienda y las propuestas contenidas en la reforma al mercado de capitales (MK4). Sobre el Fonavi, afirmó que “va en la línea correcta” y que “cualquier medida que vaya en pro de mejorar el acceso a la vivienda, va a ser siempre bienvenida”.
Su reparo apunta a otro flanco. A su juicio, el Fonavi debe ser acompañado de modificaciones a las normas prudenciales para que las familias puedan acceder a un pie del 10% y no necesariamente del 20%, porque “por ese diferencial del 10% los bancos tienen que provisionar mucho más”.
El planteamiento coincide con un asunto que la CMF ha estado revisando: la medición de los riesgos asociados a los créditos hipotecarios, con una recalibración de parámetros que reduzca el costo que implica para los bancos financiar un pie equivalente a una décima parte del valor de la vivienda.
Sobre la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC), el representante de la CChC sostuvo que las medidas del gobierno sí generarán más oferta, lo que apunta a contener una tendencia al alza en los precios. “Yo creo que no estamos en condiciones de que eso pase, y por lo tanto, tiene que ir acompañado de una generación de más oferta”, puntualizó.
EL DIAGNÓSTICO: DEMANDA QUE CRECIÓ, OFERTA QUE NO
Fernando Larraín expuso el contexto que explica el problema. La demanda por viviendas aumentó con fuerza desde 2010, pero la oferta no acompañó ese crecimiento, en parte por las mayores restricciones para construir.
El efecto, dijo, se aprecia en los precios y en la superficie. Una familia que en 2010 compraba una casa de 2.000 UF y 70 metros cuadrados, destinando el 25% de sus ingresos a un dividendo con crédito a 25 años, hoy tendría que pagar 4.100 UF por lo mismo. Y si mantuviera el monto de 2.000 UF, en lugar de 70 metros cuadrados accedería a un departamento de 35 metros cuadrados.
Larraín descartó que el problema sea la tasa. Recordó que las tasas largas del mercado internacional están hoy más altas que en 2015, año en que no existía discusión sobre ese punto, y que el spread de los bancos, esto es, la diferencia entre las tasas de colocación y captación, es el más bajo de los últimos 15 años, en torno al 1,5%, frente a 2%, 2,5% e incluso 2,53% en el pasado.
LUCES Y SOMBRAS DEL MK4
El ejecutivo identificó tres aspectos positivos en la reforma al mercado de capitales. El primero es que pone el foco donde está el problema, el pie, con el Ahorro Voluntario para la Vivienda (AVV). La sombra, advirtió, es que algunas personas podrían postergar su decisión de compra.
El segundo es que ayuda a acelerar las operaciones de crédito hipotecario y mejora el riesgo de la inmobiliaria. El tercero es que la cesión de carteras y la lógica financiera del Fonavi permiten liberar capital para que los bancos originen más créditos, siempre que la CMF lo reconozca.
Sus dudas apuntan a la tasa y al deducible. Sobre lo primero, se preguntó cuánto puede bajar la tasa si los spread están bajos y las tasas ajustadas. Sobre el deducible, que quedará definido en el reglamento, señaló que pone un riesgo a la banca que podría quitar incentivos a prestar si el primer riesgo lo asume íntegramente la banca. “Hay que diseñarlo bien, de lo contrario, esto no va a poder generar la cantidad de originaciones que quisieran generarse”, afirmó.
A su juicio, el Fonavi “es una política pública que va en la línea que uno esperaría”, aunque no resolverá el problema de fondo. “¿Va a generar un cambio radical y resolver el problema que tenemos? No. ¿Va a ayudar en algún espacio? Sí”, sostuvo, y agregó que “como el diablo está en los detalles, hay que ser capaces de poder diseñar bien esa política pública”. Para Larraín, resolver el acceso a la vivienda exige que Chile vuelva a crecer.
UNA RESPUESTA AL POPULISMO
José Ramón Valente, presidente de Econsult y ex ministro de Economía del segundo gobierno de Sebastián Piñera, aportó la mirada de quien ha diseñado políticas públicas y conoce “las restricciones que se enfrentan cuando uno diseña políticas públicas, más allá del diseño de laboratorio”. El Fonavi, dijo, tiene mucho que ver con eso.
Reconoció que “claramente hay un diseño siempre perfectible” y describió la lógica del Ejecutivo: hacer algo rápido, grande y con impacto, porque la alternativa son los retiros, “una política pública mucho peor” que una medida imperfecta.
Valente valoró el Fonavi como parte de una política integral para reactivar el sector inmobiliario, complementaria a otras medidas, y como una respuesta rápida a un problema urgente que puede derivar en populismo, el que, dijo, no conviene que se repita en Chile.
Fuente: Pulso, La Tercera
Documento original: https://www.latercera.com/pulso/noticia/representante-del-gremio-de-la-construccion-llama-a-la-cmf-a-recalibrar-parametro-de-creditos-hipotecarios/
Nota del Editor: Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
Acerca del Autor
