Corte Suprema acoge casación y rechaza demanda de precario tras acreditarse autorización del padre para ocupar el inmueble
La Primera Sala de la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido por la defensa del demandado y, en sentencia de reemplazo, revocó el fallo de primera instancia confirmado por la Corte de Apelaciones de Santiago, rechazando así la demanda de precario que buscaba la restitución de un inmueble ubicado en la comuna de Cerro Navia. La decisión, adoptada con el voto en contra de dos ministros, establece que la existencia de una autorización otorgada por el anterior propietario constituye un título idóneo que justifica la ocupación, descartando la mera tolerancia como fundamento de la acción.
LOS HECHOS DEL CASO
El conflicto se remonta al 5 de junio de 2024, cuando la demandante, propietaria del inmueble ubicado en pasaje Mapache N° 8126, loteo N° 10 de la manzana N° 81, población Montijo, comuna de Cerro Navia, Región Metropolitana, interpuso una demanda en juicio sumario de precario en contra del ocupante. La propiedad fue adquirida en 2021 e inscrita a fojas 49111 N° 71810 del Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Santiago.
Según los antecedentes, la demandante es hija del anterior dueño del inmueble, quien a su vez es padre del demandado, lo que los convierte en hermanos de simple conjunción. El demandado alegó haber vivido en la propiedad por más de 40 años, habiéndose hecho cargo de ella desde que su padre emigró al norte del país, incluyendo el pago de dividendos entre 1989 y 1994. Sostuvo que su ocupación deriva de una autorización expresa del progenitor, otorgada con anterioridad a la venta del inmueble a la demandante.
El Séptimo Juzgado Civil de Santiago acogió la demanda el 31 de marzo de 2025, decisión confirmada por la Corte de Apelaciones de Santiago el 18 de julio de 2025. El tribunal de primera instancia consideró que la prueba rendida por el demandado no lograba desvirtuar los hechos que sustentaban la acción, estableciendo que la ocupación se producía por mera tolerancia de la actual dueña, sin título que legalmente la habilitara.
EL RAZONAMIENTO DE LA CORTE SUPREMA
La Corte Suprema, en fallo redactado por el abogado integrante Carlos Urquieta S., examinó los requisitos copulativos de la acción de precario contenidos en el artículo 2195 del Código Civil: que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita, que el demandado ocupe ese bien y que tal ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño.
El máximo tribunal constató que no existía controversia sobre el dominio de la demandante ni sobre la ocupación del inmueble por parte del demandado. El punto central del debate se centró en determinar si concurría el tercer requisito, esto es, si la ocupación carecía de justificación jurídica.
La sentencia establece que la expresión «mera tolerancia» alude a la ausencia de un título que justifique la tenencia, mas no necesariamente a la inexistencia de una convención entre las partes. En este sentido, la Corte reiteró su criterio jurisprudencial contenido, entre otros, en las causas roles N° 11.143-2020, N° 24.568-2020 y N° 42.903-2021, en cuanto a que es presupuesto esencial del precario la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y los ocupantes de la cosa.
El fallo concluye que los jueces del fondo no efectuaron una correcta aplicación de la normativa, pues si bien se acreditó el dominio de la demandante y la ocupación del inmueble, esta última no derivaba de la ignorancia o mera tolerancia de aquella, sino de la existencia de una relación de familia entre las partes y de la autorización otorgada por el padre con anterioridad a la venta. La Corte estimó que el demandado detenta un título idóneo para ocupar la propiedad, descartándose así los presupuestos de la acción.
En sentido similar, el fallo invoca las causas roles N° 139.839-20, N° 132.611-22, N° 87.734-23 y N° 235.572-23.
LA SENTENCIA DE REEMPLAZO
En cumplimiento de lo dispuesto por el artículo 785 del Código de Procedimiento Civil, la Corte dictó sentencia de reemplazo en la que reprodujo los considerandos del fallo de casación y revocó la sentencia definitiva de 31 de marzo de 2025, rechazando en su lugar la demanda de precario. La decisión se adoptó sin costas, por haber tenido la demandante motivo plausible para litigar.
El voto en contra de los ministros señor Silva y señora Repetto estuvo por rechazar el recurso de casación y confirmar el fallo apelado. Los disidentes sostuvieron que los jueces del fondo efectuaron una correcta aplicación de la normativa, pues la ocupación no se fundaba en título alguno y no existía vínculo previo entre el demandado y la demandante. Argumentaron que la autorización del anterior propietario no resultaba jurídicamente relevante ni oponible a la actora, considerando que previo a la adquisición del inmueble, el padre había demandado de comodato precario al recurrente ante el Tercer Juzgado Civil de Santiago, en causa rol C-28.164-2018, acción que implicaba la revocación de cualquier autorización en el sentido pretendido.
IMPACTO Y RELEVANCIA
La decisión reviste particular importancia para el tratamiento jurisprudencial de la acción de precario, específicamente respecto de la interpretación del concepto de «previo contrato» contenido en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil. La Corte Suprema reafirma que dicho concepto debe entenderse en términos amplios, comprendiendo cualquier antecedente jurídico al que la ley reconozca la virtud de justificar la ocupación, aun cuando no sea de origen convencional o contractual, y que resulte oponible al propietario.
El fallo subraya que la existencia de vínculos familiares y autorizaciones previas otorgadas por anteriores propietarios puede constituir título suficiente para enervar la acción de precario, desplazando la carga de la prueba hacia la parte demandante. La sentencia fue pronunciada por la Primera Sala de la Corte Suprema, integrada por los ministros Mauricio Silva C., María Angélica Repetto G., María Soledad Melo L. y los abogados integrantes Patricio Fuentes M. y Carlos Urquieta S. No firmó la ministra señora Repetto por encontrarse con feriado legal.
Rol N° 32.571-2025, Corte Suprema; Rol N° Civil-7498-2025, Corte de Apelaciones de Santiago; Rol N° C-10377-2024, Séptimo Juzgado Civil de Santiago.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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