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Una hermana demanda de precario a su hermano, a su suegra y a su tía política por la ocupación de un inmueble inscrito a su nombre. La defensa responde que existieron negociaciones para que el hermano comprara esa misma casa y que la tenencia se explica por un acuerdo previo entre las partes, no por la tolerancia de la dueña. La Corte Suprema rechaza el recurso de casación en el fondo y confirma el rechazo de la acción. El caso, contenido en el fallo Rol 76.495-2020, gira en torno a hasta dónde llega el llamado vínculo jurídico previo capaz de dejar sin efecto la acción de precario.
El análisis está contenido en el artículo La acción de precario y el alcance del vínculo jurídico previo: análisis dogmático y jurisprudencial sobre títulos anteriores y tratativas precontractuales como causales de justificación en la tenencia del inmueble, publicado en la Revista del Instituto de Estudios Judiciales por Francisco Robledo Neira, abogado y académico externo de Derecho Civil de la Universidad del Alba, La Serena. El texto examina jurisprudencia reciente del máximo tribunal y advierte que la lectura extensiva del vínculo jurídico previo ha ido vaciando de eficacia práctica a una acción que, en la práctica forense, es hoy la principal herramienta real para discutir la legitimidad de la tenencia de un inmueble.
EL PRECARIO NACIÓ PARA CUBRIR UN VACÍO
La acción de precario no está escrita como acción en el Código Civil. Es una construcción jurisprudencial y doctrinal levantada sobre el inciso segundo del artículo 2195, según el cual constituye también precario la tenencia de una cosa ajena, sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. El autor recuerda que su fórmula procesal completa no aparece en el texto legal y que su consagración responde a la rigidez de las acciones de dominio.
El diagnóstico es conocido. Bajo el sistema de posesión inscrita, un tercero ocupante sin título inscrito a su favor difícilmente puede ser reputado poseedor, de modo que la acción reivindicatoria queda condenada al fracaso. Y si ha transcurrido más de un año desde que comenzó la detentación material del demandado, la querella de amparo del artículo 920 también se cierra. El precario aparece entonces como el corolario de esa ausencia de tutela para el poseedor inscrito, una vía para subsanar lo que la doctrina ha descrito como una situación incómoda del propietario. La magnitud del fenómeno no es menor: solo la Corte Suprema conoce cerca de veinte causas de precario en promedio al año, cita el trabajo, y autores como Atria le atribuyen el lugar de acción real más utilizada por la práctica forense.
LOS TRES REQUISITOS Y LAS DEFENSAS POSIBLES
Para que prospere el precario deben concurrir copulativamente tres elementos: que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución pide, que el demandado ocupe ese bien y que la ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. La carga probatoria se reparte con precisión: al actor le corresponde acreditar el dominio y la ocupación material; al demandado, la existencia de un título que habilite su permanencia.
Sobre esa base, el autor agrupa las defensas con origen convencional en tres bloques. El primero, la existencia de un vínculo contractual vigente entre demandante y demandado, que hace improcedente la acción de plano. El segundo, la invocación de antecedentes contractuales previos con el dueño o incluso con un tercero, categoría donde anidan las tratativas precontractuales. El tercero, la negación del dominio ajeno, esto es, el cuestionamiento de la legitimación activa del demandante.
Los casos más frecuentes del primer grupo son la compraventa y el arrendamiento entre las partes. El criterio de los tribunales superiores ha sido uniforme y extensivo: basta que asista al tenedor cualquier clase de justificación jurídica en la ocupación para desvanecer la acción. La falta de inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces no impide que la situación sea considerada previo contrato, pues lo exigido por la norma es una causal de justificación en la tenencia y no la demostración de derechos reales por parte del ocupante.
UN CASO QUE LLEVÓ LA EXTENSIÓN AL LÍMITE
El trabajo recoge una situación especialmente elocuente. La cónyuge del demandado compró el cincuenta por ciento de los derechos sobre un inmueble, pero la compraventa se celebró ante un Oficial del Registro Civil que actuó en sus funciones de notario. El documento no era escritura pública y no se inscribió. El demandante adquirió después el dominio y demandó el precario contra quien detentaba materialmente el bien. La Corte estimó que existía vínculo jurídico, pues aun una convención defectuosa bastaba para cumplir las exigencias del artículo 2195 inciso segundo. Para el autor, esa decisión no se apoya solo en la amplitud interpretativa, sino también en las relaciones de familia y convivencia existentes entre las partes.
En materia de arrendamiento, en tanto, el máximo tribunal ha aceptado como título suficiente el contrato celebrado por el anterior dueño del inmueble cuando no consta que se le haya puesto término. La tenencia, en ese escenario, no puede calificarse como meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, y el conflicto debe resolverse por las acciones específicas y no por el precario. El criterio se completa con otra idea relevante: el título que justifica la tenencia no necesita provenir del propietario, sino que basta que el derecho que emana de él pueda ejercerse respecto del dueño.
LAS TRATATIVAS PRECONTRACTUALES EN EL BANCO DE PRUEBAS
El núcleo del artículo es el examen del fallo Rol 76.495-2020. La demandante era dueña del inmueble y sus hermano, suegra y tía política lo ocupaban. En la contestación se alegó que no existía mera tolerancia, sino un acuerdo entre las partes y negociaciones para la compra del bien. La actora, además, había extendido una declaración jurada a la Corte de Apelaciones de Concepción reconociendo que existió una propuesta para que su hermano adquiriera el inmueble. Y una demanda anterior de terminación de contrato de arrendamiento por no pago de rentas, tramitada ante el Tercer Juzgado Civil de Concepción, había sido rechazada por no acreditarse la existencia del arrendamiento, decisión confirmada por la Corte de Apelaciones de Concepción.
Con esos antecedentes, el máximo tribunal concluyó que entre la actora y los demandados existieron negociaciones para celebrar un contrato distinto del arrendamiento, configurándose un contrato atípico o innominado, que no requería solemnización, y que es en virtud de él, y no por tolerancia, que los demandados ocupan el inmueble. No hay, dijo la Corte, ausencia absoluta de vínculo jurídico entre quien ocupa y su dueño.
POR QUÉ ESTE FALLO NO ES UNA REGLA GENERAL
Aquí el autor marca distancia. Sostiene que las negociaciones precontractuales, por sí solas o consideradas individualmente, no son motivo suficiente para enervar la acción de precario. La etapa precontractual se caracteriza por la fragilidad del vínculo: hay conversaciones y acuerdos preliminares, pero todavía no existe consentimiento. Citando a Barros, recuerda que mientras no haya consentimiento no nacen obligaciones contractuales, pues estas tienen por antecedente necesario la voluntad de obligarse, sin perjuicio de eventuales indemnizaciones por retiro intempestivo de las negociaciones.
El caso, explica, presenta dos particularidades que lo vuelven difícilmente homologable. Primero, existió un contrato previo en virtud del cual se entregó el uso y goce del inmueble al demandado: la demandante y su marido solicitaron dinero al hermano para invertirlo en un negocio inmobiliario y, al no restituirse el préstamo en el plazo acordado, convinieron que el demandado se quedara con la tenencia de la casa, pagara dividendos y contribuciones, para luego transferirle la propiedad. Segundo, se trata de un conflicto entre hermanos, es decir, un litigio que se despliega en el ámbito del derecho de familia y que lleva al extremo el requisito legal, como si la ausencia de vínculo jurídico solo pudiera predicarse entre personas total y absolutamente ajenas.
EL RIESGO QUE SE CUELGA SOBRE EL DOMINIO
La advertencia final es de fondo. El autor vincula la expansión del vínculo jurídico previo con un progresivo debilitamiento de la eficacia del precario y, en última instancia, con una afectación al derecho de propiedad del dueño privado de su tenencia legítima. El concepto estricto de contrato, añade, ha ido cediendo terreno a la noción amplia de vínculo jurídico, que incorpora no solo convenciones sino también relaciones previas entre las partes.
El texto repara además en una tensión procesal que sigue abierta. La acción se ventila hoy conforme al procedimiento monitorio de la Ley 21.461, cuyo artículo 18-K extiende esas normas al comodato precario y al precario del artículo 2195, y antes se tramitó como juicio sumario sobre la base de una interpretación amplia del artículo 680 del Código de Procedimiento Civil. El problema, señalan Larroucau y Rostión y recoge el trabajo, es que el dominio, por su naturaleza, exige un juicio de lato conocimiento, de modo que discutirlo en un procedimiento sumario ha sido criticado desde hace años por la doctrina y cuestionado por la propia Corte Suprema.
La conclusión del autor es prudente y, a la vez, exigente: las causales de justificación en escenarios difusos, marcados por relaciones contractuales o precontractuales previas, merecen una revisión exhaustiva de los antecedentes, a fin de revisar correctamente los presupuestos de justificación cuando estos escapen a los típicos que puedan subsumirse en el vínculo contractual existente, pues en muchas ocasiones la discusión sobre el precario se entrelaza con una disputa que pudiese erosionar el derecho de dominio.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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