El Tribunal Constitucional deberá pronunciarse sobre si la fuerza obligatoria de los contratos puede convertirse en una regla de clausura que impida revisar las obligaciones de tracto sucesivo de un arrendador, como ocurrió en el litigio que motivó el requerimiento de inaplicabilidad ingresado con el Rol 17997-26-INA. La acción fue presentada por la arrendataria de un local comercial en Calama, quien vio rechazada su demanda reconvencional de indemnización de perjuicios contra el arrendador, pese a haber alegado y documentado que el inmueble perdió su aptitud jurídica para el destino comercial convenido.
El conflicto llegó al Tribunal Constitucional después de que la Corte Suprema quedara conociendo un recurso de casación en el fondo contra la sentencia que confirmó el rechazo de la pretensión indemnizatoria. En concreto, la requirente pide que se declare inaplicable el artículo 1545 del Código Civil, precepto según el cual todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes y no puede ser invalidado sino por consentimiento mutuo o por causas legales.
La impugnación no cuestiona la fuerza obligatoria de los contratos en abstracto, sino su aplicación concreta: que el artículo 1545 haya sido utilizado para fijar toda la relación contractual en las condiciones existentes al momento de contratar, desconociendo las obligaciones continuas del arrendador durante la ejecución del arrendamiento. La requirente sostiene que esa lectura estática del precepto impidió examinar su reconvención y terminó favoreciendo un resultado desproporcionado, en que el arrendador conserva las rentas mientras la arrendataria quedó privada del uso comercial lícito del bien.
EL CONFLICTO DE FONDO
Los antecedentes del expediente dan cuenta de que, en agosto de 2023, la requirente celebró con el arrendador un contrato de arrendamiento sobre un local comercial en calle Huaytiquina N° 1537, Calama, por dos años prorrogables. El contrato señalaba expresamente que el inmueble se destinaba a fines comerciales y que el arrendador declaraba que se encontraba en condiciones de funcionar como local comercial, con su recepción definitiva.
La arrendataria desarrollaba allí un proyecto educativo destinado a tutorías, clases y talleres de matemática, lenguaje, inglés, programación, robótica y experiencias de realidad virtual. Sin embargo, alegó que el local presentó graves deficiencias desde el inicio: olor a humedad y alcantarilla, cortes intermitentes de agua y electricidad, y electrificación de barandas y perfiles metálicos.
El punto central del conflicto, no obstante, fue la aptitud jurídica del inmueble. La Dirección de Obras Municipales de Calama emitió una notificación que requirió al arrendador presentar un proyecto de regularización por ampliaciones, divisiones interiores y modificaciones en servicios higiénicos. Una carta del mismo organismo informó que el pase para obtener patente comercial definitiva había sido revocado, que las nuevas obras no concordaban con el permiso de edificación y con la recepción definitiva de 26 de octubre de 2000, y que las instalaciones sanitarias y eléctricas debían ser regularizadas y certificadas.
LA RECONVENCIÓN RECHAZADA
La arrendataria dedujo demanda reconvencional por incumplimiento contractual, solicitando 20.200.000 pesos por daño emergente, correspondiente a rentas y garantía pagadas durante el período en que dijo no poder usar jurídicamente el local, y 28.800.000 pesos por lucro cesante. Fundó su acción en los artículos 1545, 1546 y 1556 del Código Civil y en el artículo 7 N° 5 de la Ley N° 18.101.
El Primer Juzgado de Letras en lo Civil de Calama rechazó la reconvención. Consideró que al momento de celebrarse el contrato el inmueble contaba con recepción definitiva, que no existía una cláusula que hiciera de la patente comercial una condición de la esencia del contrato y que la arrendataria había desarrollado su giro durante un tiempo. La Corte de Apelaciones de Antofagasta, conociendo de la apelación bajo el Rol 1168-2025, confirmó la decisión y dio relevancia al pago de rentas por parte de la arrendataria como una forma de interpretación auténtica del contrato.
Para la requirente, ese razonamiento castiga al contratante cumplidor: pagar las rentas habría sido interpretado como una aceptación tácita del incumplimiento del arrendador, en lugar de reconocer que la obligación de mantener la cosa apta para el fin convenido se proyecta durante toda la vigencia del contrato.
LOS ARGUMENTOS CONSTITUCIONALES
El requerimiento invoca la vulneración de varias garantías constitucionales. En primer lugar, el artículo 19 N° 3 de la Constitución, por cuanto la aplicación del precepto impugnado impediría un juzgamiento racional y justo al privar de efectos jurídicos a las obligaciones de ejecución sucesiva del arrendador. La requirente plantea que la fuerza obligatoria del contrato termina operando solo en favor de la renta, mientras el goce útil y jurídicamente posible del inmueble queda reducido a la existencia física inicial.
También alega una vulneración del artículo 19 N° 2, por la arbitrariedad de tratar un arrendamiento, que es un contrato de prestaciones sucesivas, como si fuera una operación instantánea agotada al momento de la firma. La asimetría sería evidente: se exige el pago periódico de la renta, pero se niega eficacia a la obligación correlativa de conservar la aptitud comercial del bien durante todo el plazo.
El requerimiento invoca además el artículo 19 N° 24, por la afectación patrimonial concreta de la requirente, y el artículo 19 N° 26, por la afectación del contenido esencial de su tutela judicial: la acción reconvencional habría sido tramitada y admitida, pero resultó jurídicamente ineficaz por una razón ajena a las reglas indemnizatorias.
QUÉ SE PIDE CONCRETAMENTE
La requirente es clara en delimitar su pretensión: no solicita que el Tribunal Constitucional acoja la reconvención, fije montos de indemnización ni sustituya a la Corte Suprema en la valoración de la prueba. Pide solo que se excluya la aplicación del artículo 1545 en el sentido que denomina cerrado y desproporcionado, esto es, como una regla que impide considerar la dimensión sucesiva y funcional del arrendamiento.
La declaración de inaplicabilidad permitiría que la Corte Suprema, al resolver el recurso de casación en el fondo, examine la relación entre las obligaciones continuas del arrendador, el destino comercial convenido y la procedencia jurídica de la demanda reconvencional.
La requirente también solicitó la suspensión de la tramitación de la causa que conoce la Corte Suprema, con el fin de que la decisión constitucional no llegue tarde y torne ilusoria la tutela requerida. La gestión pendiente se encuentra en etapa de admisibilidad del recurso de casación.
El requerimiento fue ingresado el 1 de septiembre de 2026 al Tribunal Constitucional, donde se tramita bajo el Rol 17997-26-INA. La causa subyacente corresponde a los autos Rol C-71-2025 del Primer Juzgado de Letras en lo Civil de Calama, Rol 1168-2025 de la Corte de Apelaciones de Antofagasta y Rol 42.796-2026 de la Corte Suprema.
La decisión que adopte el Tribunal Constitucional podría sentar un criterio relevante sobre los límites de la fuerza obligatoria del contrato en las relaciones de ejecución sucesiva, materia que ha sido tradicionalmente resuelta por la judicatura ordinaria con las herramientas del Código Civil.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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