La Corte Suprema anuló de oficio una sentencia que acogió una demanda de precario sobre un inmueble en Temuco y, en su fallo de reemplazo, terminó rechazando la acción al considerar que la ocupación del demandado estaba amparada en un contrato de arrendamiento y en una cadena de compraventas que otorgan un vínculo jurídico suficiente con la cosa, cuestión que impide configurar el precario. La decisión revoca lo resuelto por el Segundo Juzgado Civil de Temuco y la Corte de Apelaciones de la misma ciudad, y establece un criterio relevante sobre los límites de esta acción cuando existe un título, aunque no esté inscrito, que justifique la tenencia.
El caso se originó en febrero de 2024, cuando el demandante, quien figura como dueño del inmueble según inscripción del Conservador de Bienes Raíces de Temuco del año 2021, dedujo demanda de precario en contra de un ocupante. El actor sostenía que el demandado habitaba la propiedad sin título o contrato alguno, por su mera tolerancia, y que la referencia a un arrendamiento con su madre era falsa, pues ella nunca habría sido dueña del bien.
El demandado, en su contestación, desconoció la calidad de dueño del actor y afirmó que la verdadera propietaria era otra persona, con quien habría suscrito un contrato de arrendamiento el 1 de diciembre de 2014. Explicó que esa persona había comprado el inmueble el 22 de octubre de 2013 al anterior dueño, por lo que su ocupación no era gratuita ni tolerada.
El tribunal de primera instancia acogió la demanda al considerar acreditados los presupuestos del artículo 2195 del Código Civil. El fallo sostuvo que el arrendamiento no constituía título suficiente frente al dominio inscrito del actor, porque la arrendadora había intentado regularizar su posesión mediante el Decreto Ley N° 2695 de 1979, solicitud que fue rechazada por Resolución Exenta. La Corte de Apelaciones de Temuco confirmó la decisión.
Ante ello, el demandado dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo. El primero fue declarado inadmisible, pero al conocer del segundo, la Primera Sala de la Corte Suprema advirtió, en uso de sus facultades del artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, que la sentencia incurría en el vicio de casación en la forma del artículo 768 N° 5 del mismo cuerpo legal, en relación con el artículo 170 N° 4, por omisión de las consideraciones de hecho y de derecho que debían sustentar la decisión.
El máximo tribunal concluyó que los jueces del fondo acogieron la demanda sin hacerse cargo de todas las alegaciones del demandado, en particular el desconocimiento de la calidad de dueño del actor y la existencia de un contrato de arrendamiento con quien, a su vez, había comprado la propiedad al anterior dueño. Esas circunstancias constaban en los documentos acompañados y no fueron analizadas ni valoradas legalmente.
En la sentencia de reemplazo, la Corte Suprema revisó la prueba y estableció una secuencia de hechos relevantes. El inmueble fue adquirido originalmente en 1995 por una persona mediante compraventa con el Servicio de Vivienda y Urbanización. En 2005, esa persona otorgó un mandato especial amplio e irrevocable al actual demandante para vender y transferir la propiedad.
Con base en ese mandato, en octubre de 2013 se vendió el inmueble a otra persona, quien inscribió su dominio. Al día siguiente, esa misma compradora vendió el bien a una tercera persona, pero ese título no se inscribió en el Conservador. Pese a ello, el 1 de diciembre de 2014, esa tercera persona, madre del demandado, celebró con él un contrato de arrendamiento sobre el inmueble, que es el título que invoca para ocuparlo.
La Corte Suprema constató además que la madre del demandado intentó reivindicar el inmueble en una causa anterior, que fue rechazada, y que su solicitud de regularización ante el Ministerio de Bienes Nacionales también fue denegada. El actual demandante adquirió la propiedad recién en diciembre de 2020, mediante compraventa inscrita en 2021.
Con estos antecedentes, el fallo de reemplazo concluyó que se cumple con los dos primeros requisitos de la acción de precario, pues el actor tiene la posesión inscrita y el demandado ocupa el inmueble. Sin embargo, respecto del tercer requisito, la ausencia de contrato previo, la Corte estimó que la ocupación no es gratuita ni tolerada.
El máximo tribunal recordó su criterio jurisprudencial, citando las causas Roles N° 11.143-2020, N° 24.568-2020 y N° 42.903-2021, en orden a que el precario requiere la absoluta carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el ocupante, o entre el ocupante y la cosa. En este caso, el demandado ocupa el inmueble en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito con quien celebró una compraventa con el anterior dueño, convención que, aunque no inscrita, sirvió de título para la ocupación.
Para la Corte, ese vínculo jurídico entre el ocupante y la cosa se contrapone a la noción de tenencia meramente sufrida o tolerada. La situación debe resolverse a través de las acciones específicas que la ley contempla, y no mediante la demanda de precario, que no resulta la vía idónea cuando existe un sustrato fáctico que no es subsumible en los presupuestos de la acción. En este sentido, citó también la causa Rol N° 28.160-2024.
Por ello, la Corte Suprema invalidó de oficio la sentencia de la Corte de Apelaciones de Temuco y, en su reemplazo, revocó la decisión de primera instancia que había acogido la demanda, rechazándola en su totalidad, sin costas por haber tenido motivo plausible para litigar. Se tuvo por no interpuesto el recurso de casación en el fondo.
Rol N° 29.964-2025, Corte Suprema.
Nota del Editor Fotografía referencial generada por Inteligencia Artificial.
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